В среднем по России рейтинговый показатель составляет 0,636 кв. м на человека. В 24-х регионах (более четверти всех субъектов РФ) эта отметка преодолена.

Рейтинг также отражает объемы введенного в регионах жилья в абсолютном выражении (данная статистика регулярно публикуется на портале ЕРЗ.РФ). По этому показателю традиционно лидируют Московская область (9,2 млн кв. м), Москва (7,8 млн кв. м) и Краснодарский край (6,3 млн кв. м).

Меньше всего жилья было введено в 2021 году в таких малонаселенных регионах, как Чукотский ав- тономный округ (3 тыс. кв. м), Магаданская область (11 тыс. кв. м), Ненецкий автономный округ (18 тыс. кв. м).

Авторы исследования отмечают, что во всех лидирующих регионах, за исключением г. Севастополя, объемы введенного жилья в 2021 году выросли.

Наиболее заметный рост зафиксирован в Ленинградской области (+27%), Краснодарском крае (+22,6%) и Сахалинской области (+14,4%). В Севастополе же за год показатель снизился на 19,4%.

Напомним, что минувший 2021 год стал рекордным за всю историю СССР и РФ по объему ввода жилья — 92,56 млн кв. м (+12,7% к 2020 году).

1.           ЦИАН назвал города — лидеры по росту цен на новостройки

Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк вошли в число крупных городов с самым существенным ростом средней стоимости «квадрата» в новостройках с 2019 года. Москва занимает в рейтинге 28-е место

Краснодар занял первое место среди российских городов по росту цен на новостройки, следует из составленного по запросу редакции рейтинга «ЦИАН.Аналитики». В рейтинг вошли города с населением от 500 тыс. жителей, рост цен оценивался за три года — итоги первого квартала 2019-го сравнили с результатами того же периода 2022-го.

«Квадрат» в новостройках Краснодара за этот период подорожал в 2,4 раза — с 52,9 тыс. до 127,2 тыс. руб. Второе место с ростом в 2,3 раза разделили Сочи (до 339,3 тыс. руб.), Рязань (до 97,5 тыс. руб.) и Кемерово (до 86,4 тыс. руб.). Третье место с динамикой в 2,2 раза делят Ростов-на-Дону (до 111,3 тыс. руб.) и Липецк (до 83,1 тыс. руб.).

На четвертом месте с двукратным ростом оказались сразу шесть городов:

Казань (до 168,6 тыс. руб.);

Нижний Новгород (до 132,9 тыс. руб.); Томск (до 117,6 тыс. руб.);

Челябинск (до 97,1 тыс. руб.); Омск (до 94,9 тыс. руб.); Самара (до 89,2 тыс. руб.).

Замыкает пятерку рейтинга Астрахань, где за три года «квадрат» подорожал на 97% (до 110,4 тыс. руб.).

В Москве за три года средняя цена 1 кв. м повысилась на 71% и зафиксирована на отметке 315,1 тыс. руб. В рейтинге столица занимает 28-е место.

«С начала 2022 года новостройки уже прибавили в цене примерно 15%. Такой рост вызван сразу несколькими факторами. Во-первых, это изменение структуры предложения — спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, на рынке остаются наиболее дорогие предложения. Во-вторых, это политика отдельных застройщиков, которые на фоне последних событий проиндексировали цены. Сохраняется влияние и фактора удорожания строительства. Цены также растут в городах, где сокращение объемов предложения толкает цены вверх», — поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. В качестве примера таких городов эксперт приводит Рязань, Липецк, Челябинск и Омск. «В лидерах по росту цен на новостройки есть и те города, где три года назад цены были одними из самых низких среди всех 500-тысячников: Липецк, Кемерово и Самара», — добавляет он.

По итогам первого квартала 2022 года цены на новостройки среди крупных городов России снизились только в Москве. По данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», с начала года стоимость 1 кв. м в новых домах в столице снизилась на 3%. А наиболее заметный рост за квартал на первичном рынке был зафиксирован в Калининграде (+23%), Ставрополе (+19%), Саратове (+17%), Ульяновске (+17%) и Волгограде (+17%).

2.           Минстрой России выступил с инициативой закрепить в Градостроительном кодексе механизмы параллельного проектирования и строительства.

В министерстве уверены, это позволит сократить сроки и в целом оптимизировать издержки строительства социально значимых объектов за счёт средств бюджета. Одновременно Минстрой предлагает ввести экспертное сопровождение на предпроектной стадии, что позволит избежать ошибок на самых ранних этапах проектирования.

«Предлагаемая мера означает право застройщика разделять работы по проектированию и строительству (реконструкции) объектов на части, которые не являются отдельными этапами строительства. Следовательно, у застройщика будет возможность последовательно получать заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство на каждую стадию реализации инвестпроекта. При этом ввод объекта в эксплуатацию будет осуществляться только после завершения строительства в целом», – пояснил Вадим Полянский, начальник Управления методологии и стандартизации экспертной деятельности Главгосэкспертизы России.

Институт экспертного сопровождения был впервые введен в практику государственной экспертизы в 2020 году: эксперты оценивали вносимые изменения в проектную документацию на постпроектной стадии – после получения положительного заключения экспертизы. Теперь предлагается распространить экспертное сопровождение и на предпроектную стадию.

«Законодательное закрепление такой нормы откроет возможности для более плотного взаимодействия экспертов с заказчиками в самом начале инвестиционного цикла. Это позволит устранять возможные ошибки непосредственно на самой ранней стадии и с гораздо меньшими издержками и рисками для строительства. С другой стороны, при параллельном проектировании и работы по строительству или реконструкции объекта можно будет начинать гораздо раньше, чем сейчас», — подчеркнул Вадим Полянский.

3.           Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

В эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ» топ-менеджеры застройщиков озвучили данные компаний по росту расходов на стройку и поделились опытом оптимизации себестоимости.

«ВСЁ О СТРОЙКЕ» — это проект, в котором крупнейшие застройщики страны, банки и органы власти каждый четверг обсуждают актуальные вопросы отрасли. Очередной круглый стол при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) прошел 5 мая, тема нового выпуска —«Снижение себестоимости строительства. Кейсы застройщиков».

В рамках эфира представители ведущих российских застройщиков рассказали о росте стоимости стройматериалов и оборудования и озвучили приемы, которые помогают им справиться с новыми вызовами рынка.

Экспертами выпуска стали:

Анна Краснова, руководитель проектного управления Девелопмент ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ); Максим Инюшев, заместитель финансового директора «ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» (Главстрой Санкт-Петербург»);

Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО «УК Талан»; Ильдар Мусин, директор по строительству Метрикс Development;

Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию в строительстве РКС-Девелопмент;

Нарина Анфилатова, директор по экономике и финансам девелоперской компании BM Group; Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Артем Оводов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group; Анна Мальцева, главный бухгалтер ООО СЗ «Ремстройцентр»;

Владимир Мясников, руководитель региона Москва и МО в бизнесе «Строительство» ООО «ПЕРИ».

Себестоимость объектов недвижимости зависит от стадии, на которой находится строительство проекта. По словам Анны Красновой в проектах высокой степени готовности ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) отмечает рост себестоимости на 10—15%.

«Поскольку большая часть материалов была законтрактована и авансирована в предыдущие периоды, рост сказался на таких объектах в меньшей степени, — отметила Краснова. — Наши новые проекты рассчитаны с учетом удорожания стройки на 40%», — добавила она.

В настоящее время компания ожидает, когда спадет ажиотаж, чтобы рассмотреть новые предложения от генподрядчиков.

Максим Инюшев рассказал, какие показатели актуальны для «ЮгСтройИмпериал».

«В текущих проектах отмечается рост себестоимости в среднем на 10%, — отметил Инюшев. — Новые проекты в сегодняшних условиях мы пока не просчитывали — взяли паузу, чтобы оценить, какие ценовые предпосылки следует заложить в финансовую модель».

В компании Главстрой Санкт-Петербург действуют иначе: уже сейчас здесь прогнозируют стоимость будущих проектов, сообщил Дмитрий Калинин (на фото).

«Мы проводим стресс-тесты для домов, которые находятся на стадии проектирования, и закладываем рост себестоимости на уровне 50%», — сказал эксперт.

Особенно застройщика из Санкт-Петербурга беспокоит вопрос поставок оборудования для системы «умный дом», которую девелопер активно внедрял в своих новостройках.

Проблем транспортировки коснулись ООО «УК Талан» Татьяна Вьюжанина, рассказав о перебоях уже оплаченных поставок.

«Ряд позиций мы оплатили, но они “застряли” в Европе, Японии и Китае, — поделилась кейсом Вьюжанина.

—      Во многих случаях продукция либо не отпускается, либо ее невозможно отправить из-за логистических цепочек», — пояснила топ-менеджер.

Вместо ожидания опаздывающих поставок застройщик заменяет материалы альтернативными вариантами, предпочитая соблюдать сроки строительства и не рисковать репутацией из-за задержек, проинформировала Вьюжанина.

Аналитический отчет Метрикс Development представил Ильдар Мусин. По данным компании, цены на некоторые статьи затрат изменились следующим образом:

• Электрические сети — рост на 23—25%;

• Отделочные работы — рост по штукатурке и стяжке на 12% и 5% соответственно;

• Кирпич — рост на 44%;

• Газоблок — рост на 80%.

«Для снижения себестоимости мы проводим мониторинг материалов российского и китайского производства, снижаем общехозяйственные затраты и оптимизируем проектные решения», — перечислил основные действия девелопера Мусин.

Елена Бакаржеева подтвердила рост всех основных статей расходов на строительство, представив свое видение ситуации.

«В старую себестоимость вписаться будет невозможно, стоит принять этот факт, — заявила Бакаржеева. — Сейчас мы говорим не о снижении себестоимости, а о контроле и поиске альтернатив», — уточнила она.

Больше всего в структуре расходов на строительство в РКС-Девелопмент выросли инженерные сети, сообщила Бакаржеева. Сейчас, по ее словам, застройщик ищет альтернативы в виде новых поставщиков и производителей.

Коммуникация с постоянными партнерами — еще один метод снижения себестоимости, который использует компания BM Group. Подробнее об этом подходе рассказала Нарина Анфилатова (на фото).

«У нас есть постоянные партнеры, которых мы мотивируем сдерживать цены долгосрочным сотрудничеством. В частности, сейчас у нас в проработке находятся 6 новых объектов, и они гарантируют крупные объемы закупок», — пояснила специалист.

Кроме того, в одном из проектов девелопер протестировал сотрудничество с альтернативным производителем уличного освещения. В результате удалось не только получить более реалистичные цены, но и улучшить качество проектируемой территории.

Прогнозом об изменении цен в ближайшие месяцы поделился Михаил Бесфамильный.

«После резкого удорожания ряд строительных материалов откатывается в цене назад, — отметил он. — К старым ценам мы не вернемся, но предполагаю, что повышение отыграется на 50%», — дал прогноз специалист.

В SKY Group будут по-новому оценивать проекты, сообщил Артем Оводов. Теперь особое внимание уделяется капиталоемкости проекта, уточнил он.

«Проект с капиталоемкостью до одного миллиарда рублей, перспективной локацией и допустимой конкуренцией будет взят в работу», — привел пример эксперт.

В более капиталоемких проектах девелопер планирует проводить оптимизацию производственной себестоимости. Другой возможный путь — переориентирование в более высокий класс жилья с целью получить проект с высокой маржинальностью.

В целом все спикеры сошлись во мнении, что ухудшение качества строительства для сокращения расходов

—   неподходящее решение для девелопера. Ни один из застройщиков не планирует экономить на своем продукте и отказываться от привычного уровня материалов и оборудования.

Новости законодательства в сфере жилищного строительства

1.    С 1 мая 2022 года отменено применение сметных нормативов при исполнении контрактов на выполнение строительных работ.

Федеральным законом от 01.05.2022 г. №124-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в часть 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ, которые отменили применение сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов при исполнении государственных и муниципальных контрактов. Их применение остается при формировании начальной максимальной цены контракта, а уже закрытие работ должно строиться по графику, прописанному в договоре и не должно быть привязано к технологическому процессу.

Указанная норма стала продолжением механизма «смета контракта» (приказ Минстроя России от 23.12.2019

№ 841/пр), когда цена определяется за результат, который зафиксирован в заключенном государственном или муниципальном контракте, а не за процесс. Этот механизм защиты подрядчика достаточно важен при приемке заказчиком работ, а также исключает недопонимания данного процесса со стороны контролирующих органов.

Новости строительного рынка Челябинской области

1.           На месте старого квартала в центре Челябинска построят 40 многоэтажек, школу и детский сад

Жилой комплекс площадью почти 300 тыс. планируется возвести в районе Киргородка за Молодёжным сквером. Инициаторы слушаний готовы начать строительство уже в этом году.

Мэрия Челябинска выпустила постановление о проведении публичных слушаний по проекту планировки территории в границах улиц Горького, Салютной, Артиллерийской и Бажова. На участке площадью 56,2 га в Тракторозаводском районе планируется возвести современный ЖК Инициатором слушаний, которые пройдут 19 мая в Доме архитектора, выступила компания «УралАртСтрой».

Сейчас квартал за сквером «Молодёжный» занят преимущественно домами 40-х — 50-х годов постройки.

Какие из них будут снесены — из прилагаемого плана неясно.

На месте старого квартала в центре Челябинска построят 40 многоэтажек, школу и детский сад 1

Проектом предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов высотой до 18 этажей, благоустройство существующей жилой застройки, организация детских площадок. Также в документацию включены проектируемые и реконструируемые здания детских садов и школ, — сообщают в администрации города.

Напомним, что в этом же районе, на улице Артиллерийской, в ближайшие годы должно появиться новое троллейбусное депо, построенное при участии группы «Синара».

Всего в приложении к постановлению значится список из 40 домов, (некоторые из них — с подземными парковками и эксплуатируемыми крышами), школа на 1250 мест, два детских сада и две обвалованных автостоянки с включенными торговыми площадками. Также задумана реконструкция двух существующих детских учреждений под детсад и начальную школу. Общая площадь жилой застройки составит до 270 тыс. кв.м, а численность населения в квартале планируется увеличить с 4 до 10 тысяч. При успешном прохождении слушаний проект обещают реализовать в шесть этапов с 2022 по 2027 годы.

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО СК «Уралатрстрой», заявленная в качестве инициатора слушаний, создана три года назад и всё это время работала в убыток, накопив -142 тыс. руб. активов. Ни одного реализованного проекта в Челябинске за ней не числится. В равных долях юрлицо контролируют учредитель компании «Глобус Трейд» Дмитрий Максимов и Игорь Куликов.

2.           В Челябинской области будут строить в два раза больше жилья

Власти Челябинской области планируют в два раза увеличить объемы сдачи жилья. Об этом 13 мая заявил вице-губернатор Сергей Шаль, передает корреспондент URA.RU.

«Наш целевой показатель — 1 кв. м на человека, сейчас он двое меньше. Для сравнения приведу данные в Свердловской области: там цифра приближается к одному кв. м. Рост показателя позволит вводить больше жилья», — отметил Шаль в эфире «Большой Редакции» ИД «Гранада Пресс».

Этот рост, по словам Шаля, обеспечит региону объемы сдачи на уровне 3,5 млн. жилых квадратных метров. В 2022 году планируют построить 1,72 млн. Уже сейчас строительный сектор работает с опережением прошлогодних показателей. За 4 месяца отрасль добилась ввода в эксплуатацию 800 тыс. кв. м, причем две трети из них — это строительство индивидуального жилья. Вице-губернатор подчеркнул, что Челябинская область полностью обеспечена своими строительными материалами, а импорт в 7-9% может быть замещен.

«У нас есть граниты, пески, цемент и теперь еще стекло. Это позволяет экономить на транспортировке», — отметил Шаль.

Новости потребительского рынка

1. Эксперт: доля ипотеки в сделках покупки-продажи жилья приблизилась к минимальному за 7 лет значению — около 30%.

Такие данные привел ТАСС директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Специалист уточнил, что доля сделок на рынке жилья в России с привлечением ипотеки в апреле резко снизилась — до 30,4% (-24 п.п. пункта к среднему показателю 2021 года).

«Последний раз доля ипотеки при покупке недвижимости опускалась ниже 30% в марте 2015 года, после того, как в декабре 2014 года Центробанк резко повысил ключевую ставку», — отметил Ильдар Хусаинов (на фото).

Он привел расчеты аналитиков компании «Этажи», согласно которым, среди крупных российских городов наименьшая доля сделок с ипотекой от общего числа сделок с жильем в апреле наблюдалась:

• в Омске — 10,2%;

• в Самаре — 14,3%;

• в Новосибирске — 18,3%;

• в Краснодаре — 24,4%;

• в Нижнем Новгороде — 28,6%.

В Москве по итогам апреля данный показатель составил 34,8%.

Наибольшая доля ипотечных сделок в рассматриваемый период была зафиксирована в Казани и Санкт- Петербурге — 53,1% и 42%, соответственно, проинформировал Ильдар Хусаинов.

«Рынок недвижимости в России развивается циклично, поэтому вслед за активным периодом наступает этап рецессии, когда ипотека становится менее доступной, спрос снижается и начинает расти дисконт при продаже объектов недвижимости», — пояснил эксперт.

Он подчеркнул, что в периоды рецессии выигрывают те покупатели, кто приобретает недвижимость за наличные с дисконтом, а также те, кто, оформляя ипотеку по высоким ставкам, приобретает объект со скидкой (компенсируя размер выросшей переплаты по кредиту), а потом рефинансирует под более низкую процентную ставку.

По прогнозу руководителя компании «Этажи» российский рынок ипотеки сможет быстрее восстановить основной спрос при продолжении смягчения кредитно-денежной политики Банком России и снижении ключевой ставки.