Новости строительного рынка
Новости строительного рынка Российской Федерации
1. Марат Хуснуллин: Для развития инфраструктуры регионам выделены десятки миллиардов
Об этом зампред Правительства сообщил по итогам заседания президиума Правительственной комиссии по региональному развитию, в ходе которого были утверждены заявки регионов на предоставление соответствующего финансирования.
На заседании, в частности, были одобрены заявки субъектов РФ на финансирование проектов по строительству, реконструкции, модернизации инфраструктуры за счет предоставления средств ФНБ Фонду ЖКХ.
«58 регионов направили в фонд 161 заявку, и мы уже одобрили 35 проектов с заемным финансированием в объеме 24 млрд руб.», — цитирует Марата Хуснуллина (на фото) пресс-служба Правительства.
Вице-премьер также уточнил, что правкомиссия отобрала проекты для финансирования с использованием инфраструктурных бюджетных кредитов, по этому направлению были утверждены заявки регионов на сумму 16,9 млрд руб.
Напомним, что речь идет о финансировании строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры на местах в рамках так называемого инфраструктурного меню.
Как ранее неоднократно информировал портал ЕРЗ.РФ, это меню было разработано Правительством РФ в первой половине 2021 года по инициативе Президента России Владимира Путина.
Оно включает ряд финансовых инструментов: эмиссию инфраструктурных облигаций под гарантии ДОМ.РФ; реструктуризацию бюджетных кредитов; предоставление регионам средств от перераспределения акцизов; займы от ФНБ; инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБП).
По словам Марата Хуснуллина, программа инфраструктурного меню доказывает свою актуальность, обеспечивая дополнительными финансовыми возможностями социально-экономическое развитие российских регионов.
2. ЦБ: из-за нехватки стройматериалов и роста себестоимости строительной отрасли грозят финансовые трудности и падение ввода жилья
Так считают в Банке России, опубликовавшем «Обзор финансовой стабильности. IV квартал 2021 — I квартал 2022 года». Портал ЕРЗ.РФ приводит ключевые цитаты из этого доклада.
О падении показателей ипотеки и проектного финансирования
«В апреле выдача ипотеки и рост средств на счетах эскроу сократились в три раза по сравнению с мартом. Это отражает вероятное падение продаж новостроек в три раза, — полагают в ЦБ.
О ценах на новостройки
В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов.
Риски в сфере кредитования застройщиков
В сфере кредитования застройщиков можно выделить следующие основные риски:
• ухудшение показателей долговой нагрузки («Чистый долг/EBITDA», коэффициент покрытия процентов) на фоне снижения операционных доходов из-за сокращения спроса и роста издержек (удорожание ряда строительных материалов и рабочей силы), а также роста стоимости обслуживания кредитов и займов;
• увеличение сроков строительства и, как следствие, возникновение необходимости реструктуризации кредитов с целью увеличения срока кредитования.
Риски кредитования застройщиков будут отчасти компенсированы различными мерами государственной поддержки строительной отрасли, в том числе продлением до конца года универсальной программы льготной ипотеки с пониженной до 9% ставкой для заемщиков, а также программами субсидирования кредитов застройщикам.
О вводе многоквартирных домов в 2022 году
К концу 2022 г. и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода.
Причины — рост себестоимости производства и возможная нехватка строительных материалов, а также увеличение сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года.
Риски государственных программ поддержки ипотеки
Негативным эффектом расширения программ государственного субсидирования ипотеки выступает рост уязвимости сформированного портфеля в случае снижения цен на жилье, поскольку минимальный размер первоначального взноса по государственным программам составляет 15%. Портфель таких кредитов отличается более высоким значением LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации — Ред.) по сравнению с ипотечными кредитами, предоставленными для приобретения жилья на вторичном рынке.
В случае существенного снижения цен часть заемщиков в сегменте первичной ипотеки будет иметь задолженность, превышающую текущую стоимость приобретенного ими жилья.
Заявки на ипотеку, одобренные до кризиса
В марте существенная часть кредитов была предоставлена по заявкам, одобренным банками до начала кризиса. В апреле эффект от исполнения ранее одобренных заявок был исчерпан.
Реструктуризация кредитов заемщикам — физическим лицам
Банк России временно разрешил банкам реструктурировать кредиты заемщикам, столкнувшимся с ухудшением финансового состояния, без необходимости дополнительного формирования резервов по таким кредитам. Это будет способствовать проведению реструктуризаций по программам банков. При этом заемщики также имеют право обратиться за кредитными каникулами в силу закона, если их доход снизился более чем на 30%.
Спрос на реструктуризацию кредитов в марте-апреле был умеренным и существенно уступал спросу в начале пандемии в 2020 году. Однако в будущем доля реструктурированных кредитов может возрасти в случае роста безработицы и снижения реальных доходов населения.
Поддержка строительной отрасли
Строительная отрасль в краткосрочной перспективе может начать испытывать финансовые трудности из-за роста себестоимости производства, возможной нехватки строительных материалов и логистических проблем, что в конечном счете может привести к росту долговой нагрузки компаний.
Однако реализуемые меры государственной поддержки позволят частично нивелировать возникающие риски, полагают авторы обзора.
Поддержка банков
При необходимости банкам с дефицитом капитала может быть оказана государственная поддержка в виде докапитализации», — отмечается в обзоре регулятора.
3. Минстрой России предложил увеличить стоимость квадратного метра общей площади жилья во втором полугодии 2022 года.
На портале правовой информации опубликован проект приказа Минстроя России «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2022 года».
Напомним, что показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2022 года установлена приказом Минстроя России №215/пр от 29.03.2022.
Вместе с тем приказом №106/пр от 17.02.2022 Минстрой России внес изменения в данную методику, установив, как отмечал портал ЕРЗ.РФ, возможность определять показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в городах федерального значения на очередной квартал на основании обращения высшего должностного лица города федерального значения.
Отметим, что показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России
№584/пр от 18.08.2021, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.
Согласно проекту приказа, норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ на II полугодие 2022 года устанавливается в размере 83 420 руб. Это чуть более чем на 20% превышает показатель полугодовой давности в 69 261 руб.
Регионами с наиболее высокой стоимостью квадратного метра во II квартале 2022 года стали:
● Санкт-Петербург — 162 963 руб.;
● г. Москва — 161 208 руб.;
● Краснодарский край — 156 824 руб.;
● Сахалинская область — 145 369 руб.,
● Магаданская область — 144 053 руб.;
Самая низкая стоимость 1 кв. м установлена в следующих регионах:
● Республика Ингушетия — 46 433 руб.;
● Кабардино-Балкарская Республика — 48 197 руб.;
● Оренбургская область — 48 412 руб.;
● Республика Северная Осетия — Алания — 48943 руб.;
● Курганская область — 25 242 руб.
● Средняя рыночная стоимость 1 кв. м для:
● Центрального федерального округа составила 77 969 руб.;
● Северо-Западного федерального округа — 85 416 руб.;
● Южного Федерального округа — 91 708 руб.;
● Северо-Кавказского федерального округа — 52 432 руб.;
● Приволжского федерального округа — 73 304 руб.;
● Уральского федерального округа — 81 278 руб.;
● Сибирского федерального округа — 84 781 руб.;
● Дальневосточного федерального округа — 116 846 руб.
В Центральном федеральном округе зафиксирован рост от 1,06% до 31,14%: в Белгородской области до 86 395 руб. (+21,97 %), Брянской области — до 64 086 руб. (+28,13%), Владимирской области — до 68 251 руб. (+14,97%), Воронежской области — до 71 678 руб. (+3,38%), Костромской области — 62 688 руб. (+10,03%), Курской области — до 69 397 руб. (+6,88%), Московской области — до 124 263 руб. (+10,53%), Орловской области — до 65 806 руб. (+9,92%), Смоленской области — до 52 175 руб. (+6,33%), Тульской области — до 79 222 руб. (+8,73 %), Ярославской области — до 68 986 руб. (+1,06%).
В Северо-Западном федеральном округе рост составил от 0 до 19,95%: в Республике Карелия — до 82 186 руб. (+19,95%), Архангельской области — 88 034 руб. (+6,56%), Вологодской области — 64 186 руб. (+12,38%), Калининградской области — 91 226 руб. (+11,36%), Псковской области — 57 581 руб. (+16,65%), Мурманской области — 84 816 руб. (+10,63), г. Санкт-Петербурге — до 162 963 руб. (0%).
В Южном федеральном округе зафиксирован рост от 6,94 до 45,07%: самый большой рост стоимости «квадрата» произошел в Краснодарском крае — до 156 842 руб. (+45,07%), в Республике Адыгея — до 89 071 руб. (+6,94%), Республике Калмыкия — 52 273 руб. (+10,62%), Республике Крым — 101 605 руб. (+17,68%), г. Севастополе — до 120 866 руб. (+23,86%).
В Северо-Кавказском федеральном округе цена 1 кв. м увеличилась от 3,14% до 15,03%: в Ставропольском крае — до 55 802 руб. (+15,03%), на 3,14% в Кабардино-Балкарской Республике — до 48 197 руб., на 9,4% в Карачаево-Черкесской Республике — до 56 657 руб.
В Приволжском федеральном округе рост составил от 5,98% до 24,37%: в Республике Башкортостан до 84 551 руб. (+8,19%), Республике Марий Эл — 54 606 руб. (+8,5%), Республике Мордовия — 62 694 руб. (+24,37%), Республике Татарстан — 115 859 руб. (+12,16%), Чувашской Республике — 69 207 руб. (+11,55%), в Пермском крае — 83 664 руб. (+16,93%), в Кировской области — 67 043 руб. (+9,92%), Нижегородской области — 101 102 руб. (+8,09%), Оренбургской области — 48 412 руб. (+11,98%), Ульяновской области — до 32 822 руб. (+8,18%).
В Уральском федеральном округе цена квадратного метра выросла в пределах от 6,93% до 20,42%: в Ямало-Ненецком автономном округе — до 98 334 руб. (+12,42%), в Свердловской области — 94 074 руб. (+6,93%), Курганской области — 52 242 руб. (+12,66%), Тюменской области — 88 261 руб. (+18,77%), Челябинской области — до 62 984 руб. (+ 20,42%).
В Сибирском федеральном округе рост составил от 7,44 до 26,56%: самый большой рост зафиксирован в Кемеровской области — Кузбассе — до 81 092 руб. (+26,56%) и в Республике Алтай — до 98 849 руб. (+26,28%), самый маленький рост наблюдается в Республике Тыва — до 103 684 руб. (+7,44%), в Алтайском крае — 75 835 руб. (+13,77%), Иркутской области — 89 775 руб. (+7,52%), в Красноярском крае до 80 404 руб. (+7,51%), Новосибирской области — 89 670 руб. (+22,11%), Омской области — до 72 692 руб. (+9,6%).
Единственный округ, где стоимость по сравнению с предыдущим кварталом снизилась, это Дальневосточный федеральный округ (ДФО). В большинстве регионов ДФО стоимость 1 кв. м превысила отметку в 100 тыс. руб. Меньше 100 тыс. руб. жилье стоит в Забайкальском крае — 94 131 (рост на 6,2%) и в Республике Бурятия: рост на 1,66%, до 78 006 руб.
На 3,51% «квадрат» подорожает в Камчатском крае: — до 115 912 руб., в Магаданской области — на 26,61%, до 144 053 руб.
В Хабаровском крае стоимость 1 кв. установлена на уровне 105 566 руб. (–4,21%), в Республике Саха (Якутия) — 117 115 руб. (+4,99%), в Амурской области — 109 408 руб. (+2,36%), в Еврейской автономной области — 116 846 руб. (+9,7%), в Чукотском автономном округе — 116 846 руб. (+9,7%).
Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.
Новости законодательства в сфере жилищного строительства
1. Минстрой России дополнительно информирует об индексах изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2022 года
В дополнение к письмам от 29 апреля 2022 г. N 19281-ИФ/09, от 12 мая 2022 г. N 20846-ИФ/09, от 19 мая 2022 г. N 22232-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы.
Индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
Индексы для отдельных субъектов РФ будут сообщены дополнительно.
2. Обязательное применение информационной модели на госстройках отложили на год.
Правительство отодвинуло срок обязательного применения информационной модели при проектировании и строительстве объектов госзаказа до 1 марта 2023 года. Соответствующие изменения внесены в ключевые документы, регламентирующие состав информационной модели объекта капстроительства и состав разделов проектной документации.
Новый срок введения обязательного применения информационной модели, включая графическую модель в трёхмерном изображении, зафиксирован постановлением № 962 (от 27.05.2022) «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 15.09.2020 №1431″. Согласно документу, данное требование будет предъявляться с 1 марта 2023 года, а пока дополнять проектную документацию трехмерной моделью необходимо только в том случае, если это предусмотрено техзаданием или договором.
В то же время постановление № 963 (от 27.05.2022) «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию и признании утратившим силу отдельных положений некоторых актов Правительства РФ» устанавливает добровольность применения информационной модели при проектировании объектов капитального строительства, подлежащих экспертизе. Кроме того, второй документ содержит целый ряд новых требований к составу разделов проектной документации и предусматривает возможность использования параметрического метода. Новые требования актуальны для проектной документации, задание на подготовку которой будет утверждено после 1 сентября 2022 года.
Данные решения с подачи Минстроя были приняты правительством в связи с усложнившейся экономической ситуацией и низкой готовностью (10-15%) регионов к переходу на технологии информационного моделирования. Госзаказчикам дали время на подготовку кадров, создание необходимой материальной базы и внедрение отечественного программного обеспечения.
Новости строительного рынка Челябинской области
1. «У строительной сферы есть драйверы для развития», — В. Атаманченко, ЮУ КЖСИ
Резкий существенный рост себестоимости строительства в целом по рынку, подорожавшая ипотека и ограничения по финансированию проектов — это лишь часть проблем, с которыми столкнулась строительная сфера на волне свежих санкций. Будут ли введены в строй текущие объекты, запускаются ли новые, и какова доступность жилья в новостройках сегодня, «Деловому кварталу» рассказал генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко.
Ситуация в экономике сегодня сложная — есть ли у застройщиков понимание, как и на что строить? Будет ли поддержана динамика строительства предыдущих периодов?
— Давайте начнем с того, что все начатые коммерческие и социальные объекты будут построены в соответствии с заявленными планами. Рисков для этих объектов нет, они уже имеют проектное финансирование, деньги дольщиков застрахованы механизмом эскроу-счетов. Застройщики заинтересованы достроить всё начатое, ввести в эксплуатацию и получить финансовый результат. Скажу больше: в этом году мы ожидаем, что в строй будет введено больше квадратных метров, чем в прошлом.
Думаю, что сложности могут возникнуть со сроками закладки новых объектов, поскольку на сегодняшний день сохраняется неопределенность с доступностью финансирования. Так как произошел рост ключевой ставки, подорожали кредитные продукты, выросли цены на стройматериалы, застройщики будут строить менее глобально, не смогут вести работы одновременно на нескольких локациях, будут вынуждены дробить большие проекты, застраивая локации поэтапно. В целом рынок ждет решений от правительства по льготному финансированию, по введению программ поддержки.
Тем не менее у строительной сферы сегодня по-прежнему есть несколько драйверов развития.
Мы привыкли к тому, что драйвером строительства была льготная ипотека, которая сегодня стала недоступна. Что теперь может поддерживать сферу?
— Строительство будет продолжено по государственным контрактам. Правительство сохраняет в полном объеме финансирование социального строительства, а это жилье для граждан, переселяемых из аварийных домов, детей-сирот, строительство образовательных, спортивных объектов и прочее. КЖСИ в этом году заключила 10 муниципальных и инвестиционных контрактов на строительство социальных объектов (медицинских учреждений, спортивных комплексов, объектов культуры и прочего). Конечно, это проекты с низкой маржинальностью, но значимые для населения региона.
В помощь застройщикам сегодня инструмент: инфраструктурный заём. Застройщики кредитуются по льготной ставке с выплатой процентов после завершения строительства. Есть механизм комплексного развития территорий (КРТ), с помощью которого появилась возможность пополнять земельный банк и получать участки под строительство.
Ну и коммерческие проекты продолжат реализовываться. Ведь основным драйвером стройки всегда были семьи, желающие купить квартиру и улучшить свои жилищные условия. Эти потребности никуда не делись. Да, сегодня покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новой реальности и ценам. Но мы видим движение Центробанка и правительства РФ к удешевлению ипотеки. Плюс у застройщиков есть возможность дополнительно снижать ставки в рамках партнерских программ с банками.
Например, ЮУ КЖСИ может предложить будущим собственникам дисконты, снижающие ипотечную ставку банка до 4% на период строительства или получить минус 1,4% на весь срок. Действует программа беспроцентной рассрочки. Запущена субсидируемая ипотека от 0,1% годовых.
В перспективе на стабилизацию ситуации повлияет уменьшение ставки ЦБ, мы уже видим, что она снизилась с 20 до 11%. И льготная ставка по ипотеке пошла на снижение.
Давайте вернемся к таким инструментам поддержки застройщика, как КРТ и инфраструктурные займы. О них много говорят, но реализованных проектов в Челябинске всё еще нет. Почему?
— ЮУ КЖСИ участвует в каждой из существующих в РФ программ и использует все доступные инструменты развития.
Если говорить о программе комплексного развития территорий , напомню: одной из пилотных площадок в Челябинске, застроенных по этому принципу, был микрорайон Парковый. Именно Корпорация начала масштабное освоение этой территории, включая прокладку сетей и создание всей инфраструктуры. Застройщики, которые пришли туда позже, пользовались уже созданным инфраструктурным заделом.
«У строительной сферы есть драйверы для развития», — Владимир Атаманченко, ЮУ КЖСИ 1 Другой проект ЮУ КЖСИ — «Белый хутор», по сути, тоже КРТ. Инженерная инфраструктура была создана в поле, с чистого листа. Сегодня там построено более 100 тыс. кв. метров жилья, будет еще столько же. В силу некоторых сложностей с финансированием там на первом этапе зависли вопросы по строительству школы и детсадов. Но сегодня мы восполняем этот пробел, строим школу на 1100 учащихся и детсад на 278 детей. Строительство этих объектов как раз будет идти на средства инфраструктурного займа. Первый транш ожидается в июне. Вот таким образом, комбинируя разные инструменты и программы, мы завершим комплексное освоение микрорайона «Белый хутор».
«У строительной сферы есть драйверы для развития», — Владимир Атаманченко, ЮУ КЖСИ 2
Также в ближайших планах строительство по программе КРТ в историческом центре Челябинска. Наверняка вести проекты КРТ в старых застроенных кварталах сложнее, чем за городом в чистом поле.
Ведь тут нужно не только строить новое, но и демонтировать старое?
— Определенные сложности есть. Механизмы реновации существовали с 2012 года, но имели много противоречий. Например, ранее сносу подлежали только дома, официально признанные ветхоаварийными. А рядом стояли дома того же года постройки, но не признанные аварийными. Их снос закон не предписывал. И вот представьте старый квартал, который можно обновлять только точечно — а как это делать, непонятно ни властям, ни застройщикам. Сегодня законодательство доработали, приняли несколько подзаконных актов на региональном уровне — и появились застройщики, которые готовы брать на себя проекты с расселением жителей.
КРТ в старых застроенных районах города также предполагает, что нужно не только снести старое и построить новое жилье, но и полностью заменить сети. Электричество, водоснабжение, водоотведение, всё это должно пропорционально соответствовать потребностям жильцов, которых будет кратно больше на том же участке земли после возведения многоэтажного жилья. Даже когда строишь в чистом поле, нужны многочисленные согласования, а в старых районах города еще больше инженерных сетей, которые нужно не повредить или заменить в рамках новых проектов. В общем, это еще один большой дополнительный пласт работы. Но мы уверены в своих силах. У нас есть опыт по реновации территории бывшей фармфабрики в Копейске, где после демонтажа промышленного объекта был построен многоквартирный дом. Вскоре надеемся реализовать достойные проекты реновации и в различных районах Челябинска.
2. Новый ЖК в Парковом одобрили на публичных слушаниях
Проект застройки «стрелки» между Краснопольским проспектом и улицей Профессора Благих прошел общественное обсуждение. Зеленый островок в этой зоне ликвидируют ради строительства трех 10-этажек.
Основной вопрос, который обсуждали на публичных слушаниях по проекту, — что будут сносить: зеленые насаждения или гаражные кооперативы. Значительная доля участников обсуждения оказались собственниками гаражей и мелких авторемонтных мастерских, там расположенных. Как сообщает «КП- Челябинск», застройщик заверил их, что постройки останутся в неприкосновенности.
Мы согласовывали проект с собственниками. Они переживали, что их участки или выкупят, или землю освободят под застройку. Но наш проект не предусматривает никаких проблем для гаражного кооператива. Более того, мы провели межевание территории, и члены кооператива могут воспользоваться этими документами, чтобы оформить их в собственность, — сказал архитектор проекта Алексей Худяков.
Проект в развилке улицы Профессора Благих и Краснопольского проспекта реализует застройщик White Group (ранее известный как СК «Икар») — земельный участок находится в собственности компании. Планируется возвести три многокорпусных 10-этажных дома общей площадью 59 тыс. кв. метров и детский сад на 200 мест. По словам девелопера, ради размещения строений придется пожертвовать зелеными насаждениями.
Дворы домов будут без парковок с озеленением. Мы предлагали сохранить межквартальное озеленение, но по требованиям Управления архитектуры и других органов нужно много парковок рядом с домами. Поэтому все будет вырубаться, — сообщил Алексей Худяков.
По итогам публичных слушаний проект был рекомендован к реализации. Как сообщалось ранее, под снос в этой зоне пойдут до 800 деревьев. Пока разрешение на стройку городская администрация не выдала, однако на будущей стройплощадке уже идут подготовительные работы – убирают валежник и устанавливают забор. Напомним, достроить дома планируется к 2029 году.
3. Портал ЕРЗ.РФ обновил ТОП застройщиков по объемам ввода жилья. Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января-мая 2022 года в Челябинской области
По итогам пяти месяцев СК Каскад удерживает первое место. Он ввел более 29 тыс. м² жилья. На второе место вышел СК НИКС, который ввел почти 26 тыс. м².
На третьем месте — Строй Выбор с объемом ввода более 13 тыс. м².
|
Место в рейтинге РФ |
+/- |
Наименование, регион |
Введено, м² |
Регионов |
Застройщиков |
ЖК |
|
84 |
+42 |
СК Каскад |
29 877 |
1 |
1 |
1 |
|
103 |
+17 |
25 911 |
1 |
2 |
2 |
|
|
206 |
new |
СтройВыбор |
13 565 |
1 |
1 |
1 |
|
244 |
+1261 |
ИСК Строй сити, |
11 858 |
1 |
1 |
2 |
|
334 |
+129 |
СК ЧГС |
8 102 |
1 |
1 |
1 |
|
368 |
+624 |
7 045 |
1 |
2 |
2 |
|
|
408 |
new |
Специализированный Застройщик ФОТОН |
5 804 |
1 |
1 |
1 |
|
493 |
+946 |
3 688 |
1 |
1 |
1 |
|
|
552 |
+544 |
ЭСКОМ |
2 264 |
1 |
1 |
1 |
|
573 |
+562 |
1 857 |
1 |
1 |
1 |
|
|
600 |
-513 |
1 091 |
1 |
1 |
1 |
Новости потребительского рынка
1. Делаем ставки: будущих новоселов посчитают к зиме
Восстановления спроса на жилье можно ожидать к концу года. К такому выводу пришли участники форума недвижимости «Движение», прошедшего на этой неделе в Сочи. Но все будет зависеть от ключевой ставки и мер поддержки.
Первое, на что надеются все участники рынка, — дальнейшее снижение ключевой ставки, что, в свою очередь, приведет к корректировке ипотечных ставок и сделает этот основной инструмент стимулирования покупательского спроса более доступным.
Так, старший аналитик «Сбербанка» Виталий Лакеев отметил, что ожидаемый к концу года уровень ключевой ставки ЦБ РФ составит 8% — и это очень позитивный прогноз. По его словам, «в 2021 году население сохраняло желание улучшить жилищные условия, несмотря на рост цен. В этом году ожидания слегка сдвинулись в сторону пессимизма. Но девелоперы уверены в сохранении баланса на рынке. Предпосылки? Отсутствует избыток предложения, государство поддерживает спрос, а к концу года, в зависимости от действий регулятора, он может еще и существенно восстановиться».
На снижение ключевой ставки рассчитывают и в Минстрое России, но, уповая на лучшее, готовятся к разному. Отвечая на вопросы участников форума, заместитель руководителя главного строительного ведомства страны Никита Стасишин рассказал, что в министерстве разрабатываются новые меры поддержки застройщиков: «Сегодня ключевая ставка 11%; я надеюсь, что это ненадолго — сугубо мое личное мнение. Но надо понимать, что все-таки это была антикризисная мера. Посмотрим, что будет с ключевой ставкой дальше». Никита Стасишин также напомнил, что в начале работы механизма эскроу ставка как раз была на уровне 10-11%. Однако сейчас банки по-другому относятся к авансированию собственных средств и к тому, как рассчитываются стресс-модели.
«Если ключевая ставка по каким-то причинам дальше снижаться не будет, мы будем настаивать на снижении процентов по субсидированию кредитов либо трансформируем модель под запуск новых программ с кредитом под будущую прибыль через механизмы поручительства ВЭБ.РФ. Мы сегодня их дорабатываем», — добавил замглавы Минстроя России.
А вот государственное регулирование цен на «квадраты», по его словам, сейчас даже не рассматривается, так как такой шаг не приведет к росту доступности жилья. Это доказали другие отрасли, где вводилось госрегулирование. По мнению замминистра, любая оптимизация стоимости недвижимости может идти только за счет нового строительства. Если при льготной ипотеке будет обеспечено серьезное увеличение предложения на рынке, цена сама собой должна будет стабилизироваться. «Как только мы начнем вводить искусственные ограничения цены жилья, ни один банк не одобрит нового проектного финансирования, объем в стройке с проектным финансированием сократится, и грош цена будет всем мерам поддержки, которые у нас есть», — заключил Никита Стасишин.
Новости технологий в строительстве
1. Время возможностей: лучшие отечественные стройкомпании обладают огромным потенциалом для развития: выставка строительной техники и технологий CTT Expo 2022
Международная выставка строительной техники и технологий CTT Expo 2022 стала реальным отражением распределения сил на российском стройрынке. Большой интерес к работе на нем характеризует тот интересный факт, что уличная экспозиция мероприятия стала самой масштабной с 2015 года. А деловая программа выставки предоставила участникам рынка прекрасную возможность обсудить наиболее острые и насущные вопросы и вызовы, стоящие сейчас перед отраслью. Свое мероприятие провела в рамках выставки и «Стройгазета».
Участниками круглого стола «СГ» по теме «Лидирующий сегмент. Инновационные разработки — важнейшее условие импортозамещения» стали представители ключевых сегментов стройиндустрии, а рассмотренные в ходе мероприятия проблемы коррелировали с поиском ответов на текущую ситуацию.
«Введенные санкции стали дополнительным стимулом для выработки и принятия правительством страны мер по поддержке отрасли, — подчеркнул, открывая дискуссию, модератор Владимир Чередник.
— Их главная цель — приоритетность отечественной продукции и создание полноценной конкурентной среды по ее продвижению на рынок. Господдержка направлена на то, чтобы наше оборудование и техника были как минимум не менее успешными, чем импортные. Но этого окажется недостаточно, если не будет опоры на реальный сектор экономики и тесной взаимосвязи между отраслевой наукой, бизнесом и потребителями продукции. А значит, нужно в кратчайшие сроки обеспечить игроков рынка новыми знаниями и технологиями, запустить с опорой на собственную научную и технологическую базу наиболее востребованные продукты, в которых из-за санкционных ограничений может возникнуть недостаток и которые в наибольшей степени нужны для достижения приоритетных целей национального развития».
При этом многое зависит от самочувствия бизнеса на местах, поэтому не случайно к полемике подключились предприниматели из совершенно разных субъектов РФ — Белгородской и Челябинской областей, Москвы и Санкт-Петербурга. Это позволило «СГ» собрать обширную палитру мнений о происходящих в отрасли процессах и в общем, и с учетом региональной специфики.
«Зеленые» первопроходцы
Первый доклад круглого стола «Стройгазеты» на CTT Expo 2022 был посвящен состоянию и перспективам развития рынка демонтажа и рециклинга, крайне редко, к сожалению, удостаивающегося внимания высоких должностных лиц, принимающих важные для стройотрасли решения. Возможно, виной тому несколько периферийное положение сегмента по отношению к строительству в целом. Однако же это не повод для недооценки его значимости, так как успешное развитие демонтажа и рециклинга не только способствует ускорению выхода компаний на будущие стройплощадки, но и закладывает основы реализации проектов в соответствии с современными экологическими требованиями.
В этой сфере есть свои признанные лидеры, и ведущий из них — группа компаний (ГК) «КрашМаш», являющаяся крупнейшим российским игроком рынка демонтажа и рециклинга. За 16 лет успешной деятельности холдинг стал деятельным участником масштабных программ модернизации производственных мощностей, подготовил десятки площадок для воплощения амбициозных девелоперских проектов, принял участие в реализации приоритетных программ, курируемых органами власти федерального и регионального уровней. Ключевые направления работы ГК «КрашМаш» охватывают все сегменты демонтажа и рециклинга: от реновации и редевелопмента городских, промышленных территорий, разработки проектов организации работ по демонтажу зданий и сооружений, самого сноса и подготовки площадок под новое строительство до утилизации стройотходов и рекультивации участков, включая подготовку (согласование природоохранной документации). К примеру, только в Москве под объекты жилой и коммерческой недвижимости «КрашМаш» готовил такие знаковые и сложные площадки, как территории завода «Серп и молот», Ховринской больницы и др.
Применяемые при этом компанией решения являются авангардными для этой сферы в России, на чем в своем докладе акцентировала внимание собравшихся директор департамента по экологии ГК
«КрашМаш» Анна Шмелева. По ее словам, демонтажные работы — это не только подготовка стройплощадки, но и неотъемлемая часть процесса строительства, которая также должна проходить аттестацию по «зеленым» стандартам. В России с международными стандартами при демонтаже пока работает только ГК «КрашМаш». Так, недавно компания завершила в столице масштабный проект подготовки территории отеля «Корстон» на улице Косыгина под строительство офиса «Яндекса». Работы были аттестованы по зарубежному стандарту BREEAM, но их результатом стало и создание отечественного «зеленого» стандарта для рециклинга — «Умный снос».
«С соблюдением международных стандартов мы реализовали уже несколько проектов, — рассказала Анна Шмелева. — Но надо заметить, что требования «Умного сноса», по сути, совпадают с требованиями и BREEAM, и LEED. Сегодня благодаря столичной программе реновации в России появился собственный
«зеленый» стандарт. И если раньше с BREEAM и LEED в нашей стране работали только зарубежные компании, то сегодня «зелеными» стандартами интересуются и российские участники рынка. Таким образом, Департамент строительства и правительство Москвы «подтолкнули» нашу отрасль, чтобы она сделала огромный шаг вперед». Как результат, сегодня любой цивилизованный демонтаж, соответствующий стандарту «умного сноса», оценивается по ряду обязательных «зеленых» критериев:
— поэлементная разборка здания по группам стройотходов (стекло, керамика, рубероид, линолеум, утеплитель и пр.) с дальнейшей сортировкой, раздельным сбором и вывозом для переработки на уровне 75% и более;
— снижение за счет шумозащитного экрана уровня шума при производстве;
— работа системы пылеподавления;
— умеренное водопотребление и строгий контроль расхода воды на объекте.
Если более детально, то при «умном сносе» все работы выполняются специализированной техникой. При этом используется мобильное приложение «Мобильный КПТС» — внедренная городским Департаментом строительства информсистема, предназначенная для контроля за оборотом стройотходов, предотвращения появления незаконных свалок и создания замкнутого цикла переработки. Все стройотходы направляются на переработку во вторичный щебень, использующийся повторно для строительных нужд. Вовлечение его в оборот, в свою очередь, удешевляет строительство, позволяет уменьшить объемы мусора на лицензированных полигонах, сберечь значительное количество сырья, при производстве которого наносится вред окружающей среде. Сегодня ведущие девелоперы активно переходят на «зеленые» стандарты и, соответственно, при подготовке территорий под жилье выбирают подрядчиков, которые также могут по ним работать. Но если до введения санкций российские компании подтверждали покупателям высокий уровень качества своих объектов для покупателей с помощью международной сертификации, то сегодня такие инструменты недоступны. «Это требует от бизнеса перехода на отечественную систему сертификации. И «умный снос» является одним из элементов эффективности проектов, а его критерии оценки даже несколько выше международных, но при этом обходится он дешевле. Работа по стандарту даст девелоперам большую узнаваемость бренда на рынке, рост интереса к объектам недвижимости, а также снижение финансовых затрат за счет грамотного использования ресурсов. В свою очередь, государство получит сокращение негативного воздействия на окружающую среду, повышение качества жизни населения и внедрение в отрасль современных решений и технологий», — заключила Анна Шмелева.
Анна Шмелева, директор департамента по экологии ГК «КрашМаш»:
«Мы работаем по всей стране и везде на своих объектах используем технологию «Умного сноса». Сегодня необходимо внедрять закрепленную на государственном уровне российскую систему экологической сертификации, и мы готовы активно участвовать в этом процессе»
Системное сотрудничество
Взаимодействие ГК «КрашМаш» с властями Москвы — это лишь один из примеров успешного сотрудничества мэрии и бизнеса. Как рассказала руководитель отдела инновационного развития столичного Департамента градостроительной политики Светлана Марченкова, на сегодняшний день в Москве сформирован комплексный механизм стимулирования внедрения инновационной продукции на стройплощадках, включающий в себя ряд основных элементов и мероприятий. Во-первых, департамент обеспечивает научно-методическое сопровождение развития градостроительного комплекса и, в частности, применения инновационных разработок, материалов и решений при проектировании различных объектов. Так, например, в целях развития методической базы дорожного строительства по заказу департамента был разработан набор типовых дорожных конструкций для Москвы. На сегодняшний день данный документ утвержден заместителем мэра столицы Андреем Бочкаревым, и в результате его применения обеспечено повышение эффективности проектирования и строительства в мегаполисе дорожного покрытия, улучшились его эксплуатационные характеристики, оно стало более долговечным и качественным.
Кроме того, по заказу департамента осуществляется разработка методической базы, техдокументации и требований к строительству подземных сооружений (введено в действие более 10 документов), жилищному строительству (включая программу реновации жилфонда), возведению объектов социальной инфраструктуры. Все это делается, естественно, с учетом применения инновационных материалов и импортозамещения используемой продукции.
Наиболее важное место в этом механизме занимает открытый информационно-аналитический ресурс «Московский территориальный строительный каталог» (МТСК, mtsk.mos.ru.). Он является частью информационно-аналитической системы города по управлению градостроительной деятельностью и содержит информацию о новых материалах, изделиях и конструкциях для применения на столичных стройках (включая горзаказ). В каталоге также имеется реестр инноваций, прорывных технологий и технических решений, куда продукция попадает по результатам рассмотрения на комиссии по инновационным технологиям. «В настоящее время 5% инновационной продукции заказчик должен применять именно из нашего перечня», — уточнила Светлана Марченкова. Если же продукция «не дотягивает» до инновационных характеристик, то информация о ней все равно попадает в общегородской список, в котором уже сейчас представлено более 350 наименований.
Далее, важная часть работы ведется Мосгорэкспертизой, разрабатывающей расценки и нормативы на использование всей новой продукции. Также поиск современной продукции осуществляется с учетом московского инновационного кластера, федеральных технологических платформ и сервисов («Биржа импортозамещения» и т. д.).
И если городские власти понимают, что инновационная продукция важна и нужна, то она сперва проходит апробацию на объектах экспериментального строительства — и по ее итогам затем принимается решение о массовом применении на объектах горзаказа.
Как считает Светлана Марченкова, для более оперативного внедрения инноваций необходимо устранить ряд барьеров: сократить сроки разработки нормативно-правовой базы по ее использованию, улучшить использование альтернативной нормативной базы для оценки ее соответствия, усовершенствовать федеральную нормативную базу в сфере госзакупок. Она констатировала, что пока отсутствует возможность отбора подрядчиков с учетом применения ими инноваций, нет оценки определения сметной стоимости строительства в целом и его экономической эффективности с учетом жизненного цикла объектов и, наконец, размыта ответственность госзаказчика за выбор материала.
Нет пока в стране и системы нормативного регулирования, контроля и стимулирования приоритетного применения инновационной продукции для целей госзаказа, а также имеет место инертность проектировщиков. Тем не менее, есть ряд подходов и методов, которые помогут преодолеть эти барьеры и выйти на более высокие темпы внедрения инновационной продукции. Для этого необходимо разработать и ввести в действие современное общероссийское положение по экспериментальному проектированию и строительству, заняться развитием данного института с выходом на массовое применение такой продукции. Стоит, по мнению Светланы Марченковой, внести изменения и в ФЗ44, касающиеся подбора подрядчиков и т. д., а также приступить к проведению конкурсных процедур с учетом не только цены, но и жизненного цикла объектов.
Светлана Марченкова, руководитель отдела инновационного развития Департамента градостроительной политики Москвы:
«На ресурс МТСК может зайти любой производитель, чтобы внести информацию о своей продукции. На сегодня в каталоге доступен сервис по поиску и анализу продукции с учетом информации о ее происхождении, но после скорой модернизации система будет подсказывать и отечественные аналоги в случае прекращения поставок из-за рубежа»
В помощь бизнесу
Не нуждается в дополнительной рекомендации и продукция завода «Стройтехника» из Златоуста. 32 года назад уральское предприятие первым в стране после распада СССР начало выпускать станки для производства тротуарной плитки, дорожных бордюров, стеновых блоков и элементов благоустройства под брендом «Рифей». Все эти годы завод динамично развивался, ежегодно увеличивая станочный парк и производительность выпускаемого оборудования. Сегодня линейка продуктов «Рифея» как никогда разнообразна. Во-первых, в нее входят малогабаритные станки стоимостью до 500 тыс. рублей (сегмент для малого бизнеса), на которых каждый желающий может ежедневно выпускать до 50 кв. м качественной тротуарной плитки. Далее, станки средней производительности позволяют эффективно изготавливать в промышленном масштабе блоки из керамзита, песка и т. д. А с 2017 года завод начал успешно конкурировать с европейскими производителями, выпуская станок, способный за смену переработать 150180 тонн материала.
По мнению заместителя генерального директора «Стройтехники» Сергея Ковшевникова, есть несколько путей развития производственных процессов на предприятиях. Первый и самый простой из них
— путь системной интеграции, когда производитель покупает узлы у разных компаний и их между собой соединяет для своих производственных процессов. «Мы пошли по другому пути, и все, что мы делаем, — мы делаем из тех узлов, которые сами же и производим, — поделился руководитель завода. — И поэтому мы сегодня себя прекрасно чувствуем — в отличие от предприятий, зависящих от импортных комплектующих и узлов. Для нас нынешняя ситуация, наоборот, благоприятна: с рынка уходят европейские производители станков, в условиях разрыва цепочек замораживаются многие производства
— а наша продукция тем временем занимает новые ниши».
Правильность бизнес-модели златоустьинцев подтверждает и начало выпуска нового универсального станка для малого бизнеса «Рифей-Вектор» (второе название «Рифей-Арболит»). Помимо традиционных изделий владелец может производить на нем разнообразную продукцию из подзабытого, но переживающего вторую молодость арболита, в качестве стройматериала не уступающего древесине по теплопроводности и другим параметрам. «В последние два года арболит пользуется растущей популярностью на рынке, — отметил Сергей Ковшевников. — На нашем станке из него в ручном режиме могут выпускать продукцию два человека. Станок также может функционировать в автоматическом режиме на линии, где есть узел приготовления смеси».
Сергей Ковшевников, заместитель генерального директора завода «Стройтехника»:
«Стратегия нашего предприятия предусматривает следование ежегодному плану по выпуску определенного количества продукции. Все комплектующие для производства мы закупаем в начале года, поэтому те события, которые произошли на рынке в феврале-марте, не оказали на нас влияния, так как на предстоящий год мы обеспечены всем необходимыми оборудованием и запчастями для производственной деятельности»
Избежать проблем
Перечисленные выше компании смогли довольно легко адаптироваться к изменившимся сейчас условиям работы. Однако положение многих российских производителей строительных материалов и оборудования, находящихся в намного большей зависимости от зарубежных комплектующих, сервисных услуг и других факторов, вызывает у отраслевых экспертов обоснованные опасения.
Если рассматривать нынешнее состояние отечественной промышленности стройматериалов, то нетрудно заметить: лучше всего дела обстоят с возможностями замещения конечной импортной продукции
— в отличие от зависимости от импортного сырья и оборудования. Так, к примеру, что касается сырья, то, по оценкам исполнительного директора аналитического агентства «СМ ПРО» Евгения Высоцкого, в критической зависимости от его импорта находится 10 видов стройпродукции (100% для полимерной изоляции и лицевого клинкерного кирпича, 85% для лицевого кирпича ручной формовки, 80% для стекла, стройхимии, монтажной пены, сантехнической керамики и потолков, 70% для герметиков, клеев и радиаторов). Еще девять видов продукции сильно зависят от импортного сырья, и лишь у трех такая зависимость отсутствует. А вот в критической зависимости от поставок импортного оборудования сегодня находится 17 видов продукции (из них 11 на 100% производятся только на нем) и лишь для 8 типов продукции зависимость от импортного оборудования не слишком велика (в среднем на уровне 30%). Как отмечает Евгений Высоцкий, несмотря на некоторый позитив в потреблении стройматериалов в I квартале 2022 года, если посмотреть на горизонте полгода, год и дальше, то проблематика импортозамещения должна рассматриваться не в возможности импортозамещения продукции первого, критического уровня
— а существенно глубже. С одной стороны, практически вся современная индустрия производства стройматериалов создана за последние 15-20 лет на западном оборудовании и комплектующих; она экологична, энергоэффективна и обеспечивает низкую стоимость продукции.
С другой стороны, советская индустрия полностью прекратила свое существование и превратилась в металлолом: средства производства, вся советская машиностроительная база «ушла в утиль», потому что на протяжении 30 лет спроса на ее услуги не было. Этим же путем «ушли» российская наука, высшее и профессионально-техническое образование. «Получается, мы находимся в беспрецедентной яме, когда не было развития целого поколения. Люди, обладающие какими-то знаниями, каким-то опытом в этой части,
— им по 70-85 лет. Через полгода-год — при сохранении текущей ситуации — сначала будет сокращение производства и снижение качества выпускаемой продукции в силу невозможности заместить все детали, начиная от машиностроения, заканчивая автоматикой. А через какое-то время, когда это оборудование начнет выходить из эксплуатации, заместить его будет нечем», — констатировал риски эксперт.
Вышесказанное относится ко всей цепочке производства практически в каждой подотрасли, начиная от карьерной техники, самосвалов и заканчивая упаковкой продукции. «Серьезная проблема начнется тогда, когда не будет цемента, щебня, кирпича, бетона, газобетона. И чтобы подготовиться к этой проблеме, уже сейчас необходимо об этом говорить и предпринимать шаги», — предупредил Евгений Высоцкий. В частности, по его мнению, сегодня вектор государственной поддержки целесообразно направить именно на то, чтобы создать, например, единый научно-отраслевой центр, выбрать базовые машиностроительные площадки для ревизии того оборудования, которое есть возможности на этих площадках выпускать, иначе вернуться хотя бы на текущий уровень индустрии будет просто невозможно.
«Да, эта работа займет несколько лет, но начинать надо именно сегодня, не «замыливать» проблему, а искать пути выхода из нее. И речь должна идти о системных, государственных решениях», — резюмировал Евгений Высоцкий.
Евгений Высоцкий, исполнительный директор аналитического агентства «СМ ПРО»:
«Наши предложения по системным мерам поддержи промышленности стройматериалов (ПСМ) включают в себя: беспошлинный ввоз технологического оборудования для ПСМ, упрощенную процедуру по его таможенному оформлению (вплоть до отмена обязательной сертификации для отдельных товаров); срочный анализ и импортозамещение критически важных технологических компонентов и материалов; создание научно-исследовательского института ПСМ и производственной базы для проектирования и разработки нового оборудования и ряд других инициатив»
Александр Бублиевский, заместитель директора Ассоциации «Железобетон»:
«Сегодня порядка 150-160 заводов железобетона используют линии безопалубочного формования в основном импортного происхождения, из которых многие начинают выходить из строя. Однако имеются определенные возможности по решению этих проблем. Мы, к примеру, приступаем к работе по импортозамещению всех систем управления заводов товарного бетона, клинкера и прочей продукции»