Новости строительного рынка
Новости строительного рынка Российской Федерации
1. Количество новых проектов жилья выросло впервые за пять месяцев
Ситуация на рынке новостроек постепенно стабилизируется.
По данным ЕРЗ.РФ в августе 196 застройщиков вывели на рынок 335 многоквартирных домов, рассчитанных на 77,2 тыс. квартир общей площадью 3,80 млн кв. м. Это на 1,2% больше объектов, чем в прошлом году.
Таким образом, впервые с марта этого года в России стало расти количество новых проектов новостроек.
По словам руководителя департамента новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, чтобы понять тенденцию, нужно время. «Cегодня мы наблюдаем символический рост всего за месяц. Конечно, деловой климат и активность застройщиков улучшилась. На это повлияла стабилизация ситуации, процентные ставки и рост ИЖС», — рассказал он порталу «Сектор Медиа».
Положительная динамика прироста новых объектов наблюдается с июня текущего года, тогда было введено 388 новых объектов. Всего с начала 2022 года на рынок было выведено 2495 объектов – это на 17,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
В среднем в текущем году на рынок ежедневно выводилось 2087 квартир, что на 9% меньше прошлого года. По прогнозам экспертов, при сохранении темпов строительства в 2022 году на рынок будет выведено 762 тыс. квартир.
Сергей Зайцев считает, что если продолжится снижение процентной ставки и все необходимые логистические цепочки будут настроены, то страна сможет вернуться к уровню прошлого года по вводу жилья.
Отметим, что больше всего объектов за август было выведено в Московской области (28), Москве (21) и Ленинградской области (19). По площади новых объектов лидирует также Московская область, Москва и Санкт- Петербург.
2. Предложения Минстроя России по использованию механизма КРТ при расселении аварийного жилья получили поддержку президента
Предложения Минстроя России по использованию механизма КРТ при расселении аварийного жилья получили поддержку президента
Предложения Минстроя России учесть в мастер-планах развития городов программы по расселению аварийного жилья и модернизации центров городов, промышленных территорий с помощью механизма КРТ получили поддержку президента. Об этом «Стройгазете» сообщила директор департамента комплексного развития территорий министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Мария Синичич в кулуарах VII Восточного экономического форума (ВЭФ).
На пленарной сессии ВЭФ президент РФ Владимир Путин поручил правительству оказать содействие в комплексном развитии и модернизации дальневосточных городов. Он подчеркнул, что для этого должны быть использованы все возможные инструменты поддержки и госпрограммы, такие как дальневосточная концессия, инфраструктурные льготные кредиты и инфраструктурные облигации.
«Минстрой России принял активное участие в реализации поручения президента. Был проанализирован весь аварийный фонд и потенциал комплексного развития территорий, было подготовлено техническое задание по реализации мастер-планов, которое было утверждено протоколом Министерства Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, где отдельным пунктом было выделено подготовка предложений по КРТ и расселению аварийного фонда, а также применение существующих инструментов финансовой поддержки, в том числе инфраструктурное меню», — сказала она.
Для выполнения поручения президента по модернизации дальневосточных городов и реализации проектов комплексного развития территорий могут быть использованы существующие инструменты инфраструктурного развития группы «ВЭБ.РФ», такие как «Фабрика проектного финансирования».
«У ВЭБ.РФ есть современный механизм финансирования инвестиционных проектов «Фабрика проектного финансирования». Фабрика — это льготные кредиты для инвесторов с субсидируемой ставкой и длительным сроком окупаемости до 30 лет», – рассказал генеральный директор компании «ПроГород», управляющий банкир Блока активов ВЭБ.РФ Александр Чеботарев.
Он подчеркнул, что с помощью этого механизма в регионе могут быть реализованы как проекты комплексного развития территорий городов и агломераций, так и крупные промпроизводства, в том числе производства стройматериалов.
3. Андрей Бочкарев: 95% материалов на стройках Москвы отечественного производства
Значительная часть материалов, используемых при строительстве, производятся и поставляются на территорию Москвы вне зависимости от каких-либо внешних факторов – российскими поставщиками или из дружественных стран. Об этом заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
«На сегодня застройщиками найдены альтернативные варианты поставок материалов и товаров, необходимых в строительном процессе. В частности, произошло переориентирование на азиатские рынки. В то же время в значительной мере выросла доля и отечественных комплектующих. Курс на импортозамещение в строительной отрасли был взять очень давно, и сегодня мы видим результаты — на 90-95% в стройке используются отечественные материалы», — отметил Андрей Бочкарев.
Глава Строительного комплекса отметил, что переход на массовое использование отечественного оборудования стимулировал производство в России.
«Энергосиловое оборудование, которое устанавливается на объектах метрополитена, выпускается отечественной компанией. На фоне санкционного давления активизировали выпуск лифтового оборудования Карачаровский механический завод и Щербинский лифтостроительный завод», — отметил Андрей Бочкарев.
Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы приводит слова председателя Мосгосстройнадзора Игоря Войстратенко, который сообщил, что на строящихся объектах начали устанавливать насосное оборудование, терморегуляторы для приборов отопления, кабельную продукцию и приборы отопления для общественных помещений, производство которых налажено или локализовано на территории России.
«Участники строительства довольно давно начали смотреть в сторону российских производителей материалов и оборудования. Поэтому в сложившейся ситуации застройщики не испытывают трудностей с ресурсами. Запущенный еще несколько лет назад процесс импортозамещения позволил практически безболезненно перевести стройки в новое русло», — пояснил Игорь Войстратенко.
Ранее «Стройгазета» сообщала, столичные производители за шесть месяцев этого года более чем на треть увеличили выпуск строительных материалов по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Поддержка индивидуального жилищного строительства с использованием современных технологий и решений будет расширена. Проработать этот вопрос поручил председатель правительства Михаил Мишустин по итогам VI Всероссийского урбанистического форума «Среда для жизни – 2022».
4. Стандарты в строительстве перестанут делить на «добровольные» и «обязательные»
В России могут создать единый перечень национальных стандартов и сводов правил без разделения на
«добровольный» и «обязательный». Для этого Минстрой разработал проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и в федеральный закон «О стандартизации в Российской Федерации».
По словам директора ООО «ВАРМ» Алексея Сабельфельда, сегодня есть определенные виды работ и производство определенных видов материалов, по которым не требуется обязательная сертификация, а есть так называемая добровольная сертификация. «Сегодня есть возможность в своей компании разработать техрегламент на устройство тех или иных видов работ, не требующих обязательной сертификации либо наличия отдельного допуска СРО. Я понимаю так, что они хотят по большому счету ликвидировать эту сертификацию и в своем своде правил прописать видимо все. Но вот вопрос: а когда там будет не все вписано, а это однозначно будет, как быть с тем перечнем, который не вошел в этот свод правил? Не думаю, что они пропишут стандарты на все виды работ», — рассказал он порталу «Сектор Медиа».
Строитель привел в пример технический регламент по устройству стяжек полов, используемый в его компании.
«Он разработан нашими специалистами и на него не требуется обязательная сертификация. Мы прописываем в договоре, либо в проекте марку этого материала, его технические характеристики. По нему выполняем работы и по нему же и несем ответственность. И пока не совсем понятно, как предстоит выстраивать работу», — сказал он.
Директор ООО «ВАРМ» напомнил, что до 2018 года строители, имеющие доступ в СРО, могли без экспертизы и разработки полного проекта строить дома до трех этажей включительно и до 1,5 тыс. квадратных метров. «Сегодня мы даже для строительства двухквартирного маленького сельского домика обязаны разрабатывать полный проект документов и проводить все изыскания. Например, нанимать Службу государственного строительного надзора и экспертизы (ГАСН) и независимый технический надзор, вести всю документацию. Это колоссально растягивает сроки строительства и соответственно значительно повышает цены квадратного метра. Минусов от этого гораздо больше, чем плюсов», — отметил Алексей Сабельфельд, подчеркнув, что при нововведениях не всегда учитываются жизненные реалии, и все идет по пути усложнения.
Новости законодательства в сфере жилищного строительства
1. Правительство отменило ряд антикризисных мер для застройщиков
На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ №1534 от 01.09.2022 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. №479».
Постановление №1534 отменяет ряд регулирующих долевое строительство антикризисных послаблений для застройщиков, установленных Постановлением №479. В числе прочих среди таких мер устанавливались следующие:
• с 29.03.2022 до 01.01.2023 действовала отсрочка на включение в единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
• с 29.03.2022 до 31.12.2022 действовал запрет контролирующим органам направлять уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) МКД и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному ДДУ в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав МКД, и (или) иного объекта недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.
С 6 сентября 2022 года данные послабления отменены.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится, — отметил, обосновывая принятия данного Постановления, замглавы Минстроя России Никита Стасишин (на фото). — У нас работают механизмы эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — уточнил чиновник.
2. Новые величины индексов сметной стоимости в III квартале.
Опубликовано письмо Минстроя России №43576-АЛ/09 от 30.08.2022 «О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во III квартале 2022 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ». Письмо подготовлено в дополнение к письму Минстроя №39010-ИФ/09 от 05.08.2022, №39010-ИФ/09 от 05.08.2022, №40506-ИФ/09 от 15.08.2022 и №42220-АЛ/09 от 23.08.2022.
Индексы разработаны к сметно-нормативной базе 2001 года в соответствии с положениями Методики расчета индексов изменения сметной стоимости строительства (ИИСС), утвержденной приказом Минстроя России от 05.06.2019 №326/пр, с использованием данных ФАУ «Главгосэкспертиза России», органов исполнительной власти субъектов РФ за II квартал 2022 года с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
В письме строительное ведомство сообщает о рекомендуемой величине ИИСС во III квартале 2022 года, в том числе о величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ (ПНР).
В качестве приложения к данному письму включены:
ИИСС СМР по объектам строительства определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на III квартал 2022 года для Центрального федерального округа (ЦФО), Северо-Западного федерального округа (СЗФО), Южного федерального округа (ЮФО), Северо-Кавказского федерального округа (СКФО), Приволжского федерального округа (ПФО), Дальневосточного федерального округа (ДФО);
ИИСС СМР по объектам строительства «Электрификация железных дорог» и «Железные дороги», на III квартал 2022 года для ЦФО, СЗФО, ЮФО, СКФО, ПФО, ДФО;
Индексы изменения сметных цен услуг на перевозку грузов для строительства автомобильным транспортом на III квартал 2022 года для СЗФО, ЮФО, ПФО, ДФО.
Одновременно ведомство информирует, что индексы для субъектов РФ, которые отсутствуют в Приложениях к настоящему письму, будут сообщены дополнительно.
3. Минстрою России расширили полномочия в части работы с типовыми проектными решениями.
Соответствующее постановление принято правительством, в Положение о министерстве внесены необходимые изменения. Согласно документу, Министерство строительства и ЖКХ РФ получает право признавать проектную документацию типовой (за исключением объектов ИЖС), признавать типовыми функционально- технологические, конструктивные и инженерно-технические проектные решения, а также вносить информацию о типовых решениях в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (ГИС ЕГРЗ).
Критерии типовых проектных решений будут установлены правительством.
Новости строительного рынка Челябинской области
1. Спрос на новые квартиры в Челябинской области упал на 70%
Спрос на объекты жилой недвижимости на первичном рынке в Челябинской области во втором квартале 2022 года оказался на 69% меньше, чем в начале года. Такие данные по показателям статистики Росреестра приводит
«Единый ресурс застройщиков», где проанализировали количество заключенных за это время договоров участия в долевом строительстве.
В апреле-июне в Челябинской области было заключено всего 1065 таких сделок — при том, что в первом квартале договоров насчитывалось почти 3,5 тыс. Более значительные темпы падения спроса только в Якутии — с 5 тыс. до 1006 сделок. Обвал спроса на новостройки более чем наполовину наблюдается в 11 регионах страны.
Тенденцию подтверждают и данные Центробанка по динамике рынка ипотеки: за второй квартал южноуральцы оформили 924 жилищных кредита, что на 68,8% меньше, чем в начале года, пишет «Ъ — Южный Урал». Эксперты связывают падение спроса с резким ростом ипотечных ставок, цен на новостройки, а также сокращением предложения, поскольку многие застройщики сейчас предпочитают «подмораживать» новые проекты в условиях экономической турбулентности.
Вместе с тем, в Челябинской области растут показатели ввода жилья: в январе-июле в эксплуатацию ввели 1,2 млн кв. метров, на 37% больше, чем годом ранее. Растут и цены на недвижимость: хотя Челябинск традиционно остается самым дешевым городом-миллионником в России, стоимость метра с января выросла на 21%, составив 83,3 тыс. руб
2. Спрос идёт на периферию: челябинцы стали чаще интересоваться жильём вне областного центра
Челябинск стал одним из немногих городов-миллионников России, в котором за минувший год не упала, а выросла популярность загородной недвижимости. С чем это может быть связано?
Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» зафиксировали изменения структуры спроса на первичное жильё в крупных российских городах за год, прошедший с августа 2021 г. Тогда в среднем по России 72% обращений по поводу покупки новостроек со стороны жителей городов-миллионников приходилось на сами эти города, а 28% — на соответствующие области. В августе 2022-го общая пропорция изменилась: 80% против 20%.
При этом жители трёх российских миллионников стали за минувший год, напротив, проявлять больше интереса к периферии: среди них оказались Уфа, Челябинск и Воронеж. Если год назад соотношение спроса Челябинск — область составляло среди покупателей новостроек 87% к 13%, сейчас оно изменилось на 5 п.п., составив 82% к 18%.
Отметим, что строительство новых жилых домов за пределами Челябинска (если говорить о других городах области) активизировалось в последние годы, но далеко не достигает темпов ввода нового жилья в Челябинске. По данным Единого реестра застройщиков, больше всего новых ЖК сейчас возводится в Магнитогорске (5). Всего за пять лет (с 2016 по 2021 гг.) в этом городе полностью или частично введено в эксплуатацию 13 проектов жилой застройки. В Челябинске, для сравнения, за пять лет сдано 103 ЖК, строится (со сроком сдачи до конца 2025 г.) — 43.
При этом загородными можно считать и многие хорошо известные в Челябинске жилые комплексы, особенно
«поселкового» типа — такие как «Хюгге» (п. Новый Кременкуль), «Парковый Премиум» (п.Терема), «Твоя Привилегия» (п. Западный). В условиях сформированного запроса челябинцев на «экологичность» жилья они резонно пользуются спросом, что мотивирует застройщиков продолжать освоение окраин, а власти — подгонять под эти нужды инфраструктуру
всей агломерации.
1. Мэрия Копейска купила 444 квартиры для жителей аварийных домов
До 1 декабря этого года в Копейске введут в эксплуатацию четыре многоэтажных дома, где 444 квартиры предназначены под переселение из аварийного жилья, рассказали в пресс-службе городской администрации.
Новые дома находятся по адресам: улица Борьбы, 61, Короленко, 10 и 10а, а также на улице Кожевникова, 51.
В Копейске активно расселяются дома, признанные аварийными в период с 2012 по 2016 год. Завершить эту работу планировали к 2025 году, однако, по словам представителей администрации, благодаря увеличению финансирования сроки удалось сократить на два года. Кроме того, до конца декабря будет полностью закрыта очередность по домам, признанными аварийными в 2016 году, и частично — в 2017 году.
На этот год для переселения копейчан выделено около миллиарда рублей. На эти деньги купили 444 благоустроенных квартиры общей площадью более 20 тысяч квадратных метров. В 2021 году финансирование составило 516 миллионов рублей и было куплено 310 квартир.
«Отметим, что все квартиры сдаются с чистовой отделкой, метраж — от 24 квадратных метров (студии) до 96 квадратных метров (пятикомнатные). По площади новое жилье равнозначно старым квартирам. Зачастую оно оказывается даже просторнее — в таком случае жильцам не приходится доплачивать за дополнительные “квадраты”, поскольку расходы несет бюджет»,— пояснили в пресс-службе администрации Копейска.
Кроме того, ускоренная реализация программ не означает, что после 2023 года работа прекратится: администрация, по словам пресс-службы, намерена не просто продолжать, а наращивать темпы расселения.
Напомним, ранее в Челябинске полностью завершили расселение семи аварийных домов, еще по девяти домам работа продолжается. За восемь месяцев 2022 года в столице Южного Урала расселили 173 челябинцев. Старые дома разбирают.
2. В Челябинской области восстановили права почти тысячи дольщиков
В Челябинской области в этом году восстановили права 997 обманутых дольщиков. В целом в Уральском федеральном округе сохраняется тенденция к снижению числа проблемных домов, сообщили в Контрольно- счетной палате региона.
«В УрФО с привлечением средств дольщиков строится 902 дома, из них 194 — на территории Челябинской области»,
— рассказали в КСП области.
В Уральском федеральном округе с начала года количество проблемных домов снизилось на 50,7% (со 138 до 68).
Вопрос восстановления прав граждан — участников долевого строительства находится на постоянном контроле у губернатора Челябинской области Алексея Текслера.
Проблемы дольщиков в регионе решаются совместно с Фондом развития территорий.
«Важнейшая задача по срокам — завершить все строительные работы до конца 2023 года. Необходимо сделать все, чтобы объекты сдать вовремя
», — говорил ранее Алексей Текслер.
Ранее сообщалось, что в регионе восстановят права более 3 тысяч 200 дольщиков. На эти цели направили более 4,3 млрд рублей (свыше 700 млн рублей из областного бюджета). Работа по списку проблемных объектов проводится по утвержденной дорожной карте.
По данным Фонда развития территорий, за восемь месяцев этого года в России восстановили права 30,9 тыс. дольщиков.
1. В Челябинске расчистили площадку для стройки ЖК на месте исторических домов
В Челябинске на месте деревянного квартала на улице Российской завершили расчищать площадку под возведение жилого комплекса «Наследие». Впереди — общественные слушания. А пока идет подготовка документов к получению разрешения на строительство, рассказал корреспонденту информагентства «Первое областное» представитель «Треста Магнитострой» Валентин Хаванцев.
«У нас все работы завершены, участок полностью расчищен. Мы ждем подписания договора с подрядчиком по установке забора. Сначала у нас будут публичные слушания, а потом получение разрешения на строительство»,— рассказал Валентин Хаванцев.
По его словам, дата публичных слушаний зависит от того, когда проектировщики выдадут первую часть документов. Предварительно, они пройдут в конце ноября — начале декабря.
Перед началом расчистки территории стоял вопрос о переносе брандмауэрной стены из бутового камня сгоревшего дома № 86 на улице Российской. Брандмауэр передали организации «Том Сойер Фест», чтобы его сохранить. Впоследствии при разработке проекта спасенные деревянные элементы и стену планируют вписать в общую концепцию нового ЖК.
«При демонтаже на площадке присутствовал наш специалист. Стену аккуратно положили в грузовик и отвезли к нам на склад. Ничего не повредили, все собрали аккуратно. Мы поговорили с застройщиком, что при разработке детального проекта они нас привлекут. И мы будем смотреть, как лучше вписать в новый проект деревянные элементы и брандмауэрную стену», — пояснила координатор организации «Том Сойер Фест» Галина Зубаирова.
На месте Нагорного квартала остались нетронутыми два объекта культурного наследия — дома № 80 и № 106 на улице Российской. Они находятся в частной собственности. По словам Валентина Хаванцева, сейчас идут переговоры с владельцами о приобретении строений. В дальнейшем, как мы писали ранее, объекты хотят вписать в концепцию нового
микрорайона.
Вместе с тем, чтобы переносить или менять внешний облик этих домов, необходимо получить разрешение от Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.
Вместе с тем, чтобы переносить или менять внешний облик этих домов, необходимо получить разрешение от Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.
Возводить новый жилой комплекс будут в два этапа. Пока то, что осталось от сгоревших домов, и мусор убрали с территории, где будет первая стадия строительства. Согласно концепции, микрорайон растянется вплоть до офисного здания Greenplex. Сейчас идут переговоры о выкупе оставшихся деревянных строений возле делового центра.
Собственникам предлагают объекты недвижимости или денежную компенсацию. Вместе с тем с владельцами трех участков без домов уже договорились о приобретении земли.
Напомним, 27 июля этого года челябинцы заметили технику для земляных работ на улице Российской. На следующий день представитель компании «Трест Магнитострой» Валентин Хаванцев рассказал, что там приступили к расчистке территории, на которой в будущем появится жилой комплекс «Наследие».
Эскизы проекта подразумевают, что исторические дома впишут в общую концепцию застройки территории высотными домами.
Напомним, ранее компания Олега Лакницкого «Трест Магнитострой» представила концепцию жилого комплекса со смешанной застройкой. Архитектурной доминантой выступало 55-этажное с торговыми помещениями, офисами, гостиничными и жилыми апартаментами. Подробнее читайте здесь.
После прошли публичные слушания, на которых градостроительная комиссия одобрила строительство технопарка. Он, по словам Валентина Хаванцева, входит в концепцию жилого комплекса «Наследие».
Окончательный проект жилого комплекса представят на общественных слушаниях до конца этого года.
Новости потребительского рынка
1. Что ждет рынок жилья к концу года?
В 2022 году рынок жилой недвижимости столкнулся с различными сложностями: резкое изменение спроса на жилье, а вследствие, и цен на него, рост стоимости стройматериалов и нарушение логистики. За первое полугодие рынок жилой недвижимости не просел, но как изменился рынок многоквартирных домов и вторичного жилья? И каковы дальнейшие перспективы? Ответы на эти вопросы – в новом аналитическом исследовании от специалистов Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
За первое полугодие 2022 года в России, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию жилья общей площадью в 52,6 миллионов м2: это на 44,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем положительная динамика наблюдается как в сегменте ИЖС, так и в сегменте многоквартирных домов. За первые шесть месяцев было введено 32,9 млн м2 ИЖС (+ 61,8% к прошлогодним показателям) и 19,7 млн м2 МКД (+22,4%).
Рис. 1. Доля ИЖС и МКД на рынке жилого строительства, 1 полугодие 2022
Источник: Росстат
Согласно данным Росстата, в первом полугодии 2022 года наблюдался рост объемов ввода жилых зданий — на 44% больше, чем годом ранее. В частности, увеличивались объемы ввода многоквартирных домов на 22,4% — 19,7 млн квадратных метров против 16,1 млн. При этом, если рассматривать динамику по месяцам, можно заметить прекращение увеличения этих объемов в июне текущего года. С января по май темпы ввода в эксплуатацию МКД превышали показатели аналогичного периода 2021 года: на 17,9% в марте, 20,8% в апреле, 20% в мае. А в первый месяц лета произошел спад на 8,1% относительно июня 2021 года. Это связано не только с высокой базой июня прошлого года, но и со спадом спроса на жилую недвижимость. Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев утверждает, что застройщики, опасаясь низкого спроса, откладывают начало продаж квартир в новых проектах.
Рис. 2. Ввод МКД в первом полугодии 2021-2022 по месяцам, млн м2
Источник: Росстат
Как упали продажи жилой недвижимости и спрос
Несмотря на еще положительную динамику в апреле по вводу в эксплуатацию новых МКД, именно в этот месяц продажи застройщиков упали сильнее всего. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, в апреле 2022 года число сделок по продаже жилья радикально сократилось относительно марта: в Волгограде на 99%, в Казани на 98%, в Кургане на 97%. Наименьший спад произошел в Москве (-46%) и Санкт-Петербурга (-59%). Те немногие совершенные сделки по продаже недвижимости были с привлечением ипотечных кредитов.
Рис. 3. Падение продаж жилой недвижимости в городах, апрель 2022, %
Источник: bnMap.pro, «Известия»
Спрос на жилье падает из-за нестабильной экономической ситуации, в которой жители России не готовы вкладываться в недвижимость. По прогнозам Минфин и Минэкономразвития, к концу года реальные доходы россиян сократятся на 6%. За первый и второй кварталы текущего года доходы уже уменьшились на 1,2% и 0,8% соответственно. Другие причины, по которым уменьшается количество сделок по продаже жилой недвижимости, — рост ставок по депозитам и ипотечных ставок. В апреле ипотечная ставка достигла уровня в 12% годовых из-за повышения ключевой ставки Центробанка. В мае ставка по кредитам опустилась до 9%, а в июне было объявлено снижении ставки еще на два пункта — до 7%. Здесь можно назвать два фактора, которые влияют на снижение спроса на недвижимость: во-первых, непосредственно сама высокая ставка (поэтому в апреле число сделок существенно и сократилось); во-вторых, ожидание дальнейшего понижения показателя.
По данным ЦИАН, к концу первого полугодия 2022 года средняя цена за квадратный метр в крупных городах России составила 106 тысяч рублей. Если по сравнению с маем цена снизилась на 0,3%, то относительно января стоимость увеличилась на 7,7%, а относительно июня прошлого года — на 21,7%.
Рис. 4. Динамика цен за 1 м2 в крупных городах России, июнь 2021-2022, тысяч рублей
Источник: ЦИАН
В годовом выражении наибольший рост цен за квадратный метр произошел в Самаре — +40%, почти достигнув отметки в 100 тысяч. В Ростове-на-Дону, Краснодаре, Барнауле, Саратове, Махачкале и Тольятти рост составил от 32 до 38%. В столице России жилая недвижимость подорожала лишь на 11%, но теперь стоимость квадратного метра превысила 300 тысяч. В Санкт-Петербурге цена за метр на 100 тысяч дешевле, чем в Москве: цена увеличилась на 22% до 207 тысяч.
Жилье становится дороже из-за роста цен на стройматериалы и нарушения логистики
Средняя цена на жилье в новостройках (за квадратный метр) во втором квартале 2022 года была равна 116,3 тысячам рублей, что на 6,5% больше показателя за первый квартал 2022 года и почти на треть (+31%) превышает показатель за апрель-июнь 2021 года. Об этом сообщается в докладе Росстата о динамике стоимости жилой недвижимости. В частности, средняя стоимость однокомнатных квартир в годовом сравнении значительно увеличилась: на 27,6% на квартиры среднего качества (116,4 тысяч рублей за м2), на 36% (106,9 тысяч рублей) — улучшенного качества и на 24% (253,7 тысяч рублей) — на элитные квартиры.
Одной из причин роста цен на жилье стало увеличение затрат на логистику и стройматериалы. По данным Росстата, за год к июню 2022 года стоимость строительных материалов увеличилась на 14%. Если сравнивать цены в первом полугодии 2021 и 2022, то динамика цен была еще выше — рост был равен 24,5%.
Необходимость сдерживания цен на стройматериалы обсуждалась государством еще в 2021 году после того, как в конце 2020 года начался рост цен на строительные материалы (в частности, тогда подорожали металлы). Хотя, по заявлениям Минпромторга в апреле 2022 года, применять государственный контроль за ценами не планируется, разрабатывается постановление, по которому будут регулироваться отношения между производителями и закупщиками стройматериалов. Такое постановление должно регулировать стоимость песка, цемента, щебня, теплоизоляции и продукции из металла.
Рис. 5. Индексы цен на стройматериалы, январь-июнь 2022, в % к предыдущему месяцу
Источник: Росстат
Индекс стоимости этих материалов в 2022 году постепенно растет от месяца к месяцу: в среднем, на 1% за месяц. Резкое изменение цены наблюдалось только в марте на конструкции и детали из черных металлов (+12,07% к показателю февраля). Причем стоимость вернулась к своему среднему значению уже в следующем месяце. В июне средние цены были равны:
· Песок — 553,17 руб. за 1 м3;
· Щебень — 2 227 руб. за 1 м3;
· Цемент — 6 798 руб. за тонну;
· Теплоизоляционные материалы — 5 301 руб. за 1 м3;
· Конструкции из черных металлов — 153 777 за тонну.
После резкого скачка цен в марте (+10% относительно февраля) увеличение цен на стройматериалы замедлилось: в апреле стоимость выросла менее, чем на 2% (1,7%), а в мае и июне и вовсе наблюдался отрицательный рост от месяца к месяцу — -0,4% и -2,4% соответственно. В июне наибольшее снижение цен произошло в следующих категориях: древесно-стружечные плиты (-8%), ориентированно-стружечные плиты (-8%), металлочерепица (-7,6%), обрезные доски (-4,3%).
Рис. 6. Динамика цен на категории стройматериалов в июне 2022, %
Источник: ТАСС
Согласно информации LevelGroup, базовыми строительными материалами Россия обеспечивает себя самостоятельно. Наиболее импортозависимыми категориями являются детали, необходимые для создания вентиляционных, отопительных систем, водоснабжения, а также отделочные материалы и грузоподъемное оборудование. При этом отмечается, что на данный момент зависимость от импортных поставок крайне мала — около 10%.
В России функционирует 20 предприятий по производству лифтов, большая часть которых не имеет полного цикла производства: степень использования зарубежных комплектующих варьируется от 10% до 30%. В частности, закупается микроэлектроника (чипы) у КНР и Тайваня.
По данным Росстата, за первое полугодие 2022 года количество производимых лифтов уменьшилось до 9 000 штук, что на 41% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. В первую очередь, сокращение числа грузоподъемных кабин связано с уходом зарубежных производителей с российского рынка. В частности, из России ушли немецкие компании Schindler и Thyssen, американская организация Otis продала свое российское отделение холдингу S8 Capital, а финское предприятие KONE остановило поставки в Россию. Эксперты утверждают, что во втором полугодии 2022 года темпы выпуска лифтового оборудования стабилизируются. Российские застройщики ищут новых поставщиков в Китае, Турции, Корее и Греции. При этом при переориентации на Восток сроки поставок, очевидно, увеличатся с двух до шести месяцев, что, в свою очередь, может задержать время строительства МКД.
Вторичный рынок жилой недвижимости
С усложнением экономической ситуации к концу марта средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 10,4% — до 91,3 тысяч рублей, а средняя цена предложения на 12,7% — до 5,2 миллионов рублей. По данным ЦИАН.Аналитики, к маю средняя цена за квадратный метр по России уже равнялась 105,9 тысячам рублей, сократившись на 0,4% по сравнению с апрелем. Как отмечают эксперты, в апреле началась стагнация цен, которая продолжилась и в мае. В частности, в мае цены не продолжили расти из-за осторожного ценообразования в новых объявлениях: цена за квадратный метр в таких объявлениях стала на 0,8% ниже. А средняя площадь квартир, выставленных на ЦИАН, в мае уменьшилась почти на один квадратный метр — с 55,8 м2 в апреле до 54,9 м2. Так, совокупность всех этих факторов привела к повышению средней стоимости предложения в мае (относительно апреля) на 1,8% — до 5,8 млн рублей.
Рис. 8. Динамика средней цены за квадратный метр на вторичном рынке по России, февраль-май 2022, тысяч рублей
Источник: ЦИАН.Аналитика
Снижение цен за квадратный метр новых предложений на вторичном рынке в мае текущего года произошло впервые с декабря 2019 года. «Новые» предложения в мае были на 1,1 тысячу дороже средней цены — 107 тысяч рублей. В связи с неопределенным спросом на вторичную недвижимость разница в стоимости «новых» объявлений и старых составляет лишь 1%. Спрос уже в марте был ниже на 20% по сравнению со средним показателем 2021 года. В апреле покупательская активность упала на 40% и к концу мая спрос оказался в два раза ниже прошлогоднего значения.
Во втором квартале текущего года средняя цена на вторичное жилье снизилась на 4%. По данным компании
«Этажи», падение цены было замечено в Перми (на 1,6%), Ростове-на-Дону (на 1,2%), Самаре (на 1%), Волгограде (на 0,6%), Казани и Санкт-Петербурге (на 0,4%), Москве и Екатеринбурге (на 0,2%). В других крупных городах цены росли.
В мае увеличилась средняя продолжительность продажи квартиры на 8 дней — до 106 дней. В течение предыдущих месяцев 2022 года изменение от месяца к месяцу находилось в диапазоне в один день, тогда как в мае явно произошел скачок. Основной причиной этого скачка эксперты называют отсутствие господдержки на вторичном рынке.
Рис. 9. Средний срок продаж квартиры на вторичном рынке (города с наибольшими и наименьшими показателями), май 2022, дни
Источник: ЦИАН.Аналитика
Снижение цен за квадратный метр новых предложений на вторичном рынке в мае текущего года произошло впервые с декабря 2019 года. «Новые» предложения в мае были на 1,1 тысячу дороже средней цены — 107 тысяч рублей. В связи с неопределенным спросом на вторичную недвижимость разница в стоимости «новых» объявлений и старых составляет лишь 1%. Спрос уже в марте был ниже на 20% по сравнению со средним показателем 2021 года. В апреле покупательская активность упала на 40% и к концу мая спрос оказался в два раза ниже прошлогоднего значения.
Во втором квартале текущего года средняя цена на вторичное жилье снизилась на 4%. По данным компании
«Этажи», падение цены было замечено в Перми (на 1,6%), Ростове-на-Дону (на 1,2%), Самаре (на 1%), Волгограде (на 0,6%), Казани и Санкт-Петербурге (на 0,4%), Москве и Екатеринбурге (на 0,2%). В других крупных городах цены росли.
В мае увеличилась средняя продолжительность продажи квартиры на 8 дней — до 106 дней. В течение предыдущих месяцев 2022 года изменение от месяца к месяцу находилось в диапазоне в один день, тогда как в мае явно произошел скачок. Основной причиной этого скачка эксперты называют отсутствие господдержки на вторичном рынке.
Рис. 9. Средний срок продаж квартиры на вторичном рынке (города с наибольшими и наименьшими показателями), май 2022, дни
Источник: ЦИАН.Аналитика
По оценкам экспертов, осенью цены на вторичную недвижимость будут сокращаться для поддержания спроса.
Что ждет рынок жилой недвижимости к концу года?
Многие эксперты сходятся на том, что в ближайшие месяцы произойдет сокращение объема ввода многоквартирных домов. Кто-то ожидает спад вплоть до конца года, а кто-то говорит о появлении положительной динамики уже в ноябре.
Несмотря на постепенное снижение темпов ввода в эксплуатацию жилых помещений, Минстрой считает выполнимым реализацию 93 млн м2 к концу 2022 года, то есть на прошлогоднем уровне. С учетом увеличенных объемов за первое полугодие текущего года и не резкого сокращения строительных работ во втором полугодии, может быть, сохранить уровень застройки и удастся.
Согласно данным «Дом.РФ», на рынке многоквартирных домов наблюдается рост формирования «заделов». Уже в июне на рынок недвижимости началось строительство новых проектов общей площадью в 4 млн м2, показывая рост по сравнению с маем на 35%. К тому же за первые шесть месяцев нынешнего года было выдано на 21% больше разрешений на строительство (на застройку 22,5 млн м2).
При этом, по оценкам ЦБ, объем ввода жилья будет сокращаться не только во второй половине этого года, но и в последующие 1-2 года из-за подорожания себестоимости строительства и задержки сдачи жилья, которая, в свою очередь, может быть связана с усложнением ситуации на рынке стройматериалов. Такое замедление ввода на рынок недвижимости, по прогнозам, скажется и на ипотеке: объем предложения на квартиры в новостройках будет снижаться и, следовательно, это скажется на возможности кредитования. По прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования в текущем году замедлится до 10-15% (для сравнения, в прошлом году показатель равнялся 26,7%).
1. Эксперт: самый популярный тип квартир в новостройках Московского региона — однокомнатные
Об этом генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова рассказала «Ленте.ру».
В массовом сегменте на рынке новостроек старой Москвы наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры со средней площадью 37,5 кв. м, заявила интернет-изданию Наталия Кузнецова.
По ее словам, однушки занимают 37% рынка. Вторую позицию по популярности на рынке новостроек занимают двухкомнатные квартиры со средним метражом 55,8 кв. м, доля спроса на них составляет 30,9%. На долю студий со средней площадью 24,3 «квадратов» приходится 16,7% сделок.
«На рынке более высокого ценового сегмента, в бизнес-классе, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (средняя площадь — 59,3 кв. м), в общем объеме спроса они занимают 30,7%, — проинформировала специалист. — На долю однокомнатных квартир со средним метражом 41,3 кв. м приходится 27,1% сделок. Студии средней площадью 26,4 кв. м приобретают 12,5% покупателей», — уточнила Кузнецова.
Если говорить о подмосковном рынке новостроек, то здесь самая большая часть спроса приходится также на однокомнатные и двухкомнатные квартиры — по 34,4% и 30,4% соответственно.
«За год средняя площадь однушек снизилась на 2,5% и составила 36,5 кв. м, двухкомнатных квартир — на 4%, до 53,7 кв. м, трехкомнатных лотов — на 9%, до 65,5 кв. м», — резюмировала Кузнецова.
Новости технологий в строительной отрасли
1. Отечественные производители выходят из тени западных брендов
Импортозамещение — сложный процесс, и мы только в начале пути. Но никто и не говорил, что будет легко. «Строительство.RU» побеседовало с несколькими призводителями и девелоперами, чтобы выяснить, как проходит «импортозаместительный» процесс непосредственно на местах: на стройплощадках, в производственных цехах и мастерских.
Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что важнейшие составляющие строительства — техника и технологии. От западных санкций и ухода компаний страдают не только обычные автомобили. Строительная техника также использует запчасти, которые больше не поставляются в страну. Сервисные центры целого ряда марок спецтехники недоступны в России и рынок диктует свои условия.
Главным для девелоперов остается вопрос — насколько важно импортозамещение строительных технологий в текущих условиях, какие цепочки прерваны, и что с этим можно сделать?
— После того, как многие западные компании покинули российский рынок, девелоперам пришлось пересматривать проектные решения, — комментирует Владимир Орлов, руководитель отдела закупок IKON Development. — Сразу хочется отметить, что замена материалов и оборудования, касается в основном инженерных систем, лифтового оборудования, а также облицовочного кирпича/плитки для фасада.
По словам специалиста, изменения не катастрофичны.
— Ввиду сложившейся ситуации, стоимость замены с учетом перепроектирования незначительно увеличивается на 5-10% от первоначального бюджета. Например, один из наших жилых комплексов сейчас на стадии завершения монолитных работ ряда корпусов, ведется работа по каменной кладке, и мы не испытываем трудностей с поставками материалов. Дело в том, что производство строительных материалов, которые используются при возведении конструктива здания, локализовано в России, и искать какие-то аналоги зарубежного производства не имеет смысла. Но нам еще предстоит большая работа по импортозамещению, будем наблюдать за текущей ситуацией на рынке, так как каждый день что-то меняется.
В будущее многие застройщики смотрят с осторожной надеждой.
— В результате санкций потребовалось пересмотреть, и где-то уже поменять часть номенклатуры, — считает Орлов. — Сейчас возможно найти отечественных производителей, которые по качеству не уступают западным компаниям, покинувшим российский рынок. В некоторых регионах России запускаются производства, которые позволят поддержать курс на импортозамещение. Также не стоит забывать и про дружественные нам страны, и про
«параллельный импорт». Часть альтернативных поставщиков можно найти в Китае, Турции, Беларуси, Иране, Бангладеш и Саудовской Аравии.
Реальные кейсы отечественного импортозамещения все громче заявляют о себе.
— Ввиду того, что долгое время наши отечественные производители оставались в тени зарубежных брендов, на них не обращали особого внимания, особенно в бизнес-классе, — считает Владимир Орлов. — Но ситуация позволила пересмотреть мнение девелоперов о продукции, которая локализована в России.
Перечислять отечественных производителей можно долго, производства локализованы по всей стране, и можно даже сказать, что сейчас возможно реализовать проекты эконом-, комфорт- и даже бизнес-класса полностью используя лишь продукцию местных производителей. Но важно отметить, что все-таки мы очень зависимы от сырья и комплектующих зарубежного производства. Без них часть наших производителей не в состоянии дать конечный продукт.
С материалом — порядок
— В сегменте технологий общестроительных материалов уровень импортозамещения составляет более 90%, — считает операционный директор направления «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Евгений Спиряков. — В целом, большинство материалов успешно выпускается внутри страны, то же самое касается сырьевых компонентов первого уровня. Однако некоторая зависимость от зарубежных сырьевых компонентов на данный момент сохраняется, и производители ищут способы решить вопрос с импортозамещением.
Например, для производства ПВХ-мембран применяется специальная сетка, раньше она импортировалась. В мае были запущены две линии совокупной мощностью 16 млн кв. м полиэфирной сетки в год, что позволило выйти на полный цикл производства ПВХ-мембран.
— Сейчас мы активно взаимодействуем с российскими производителями полиэстеровой нити, которая требуется для выпуска сетки, — объяснил Спиряков. — Пока российские компании в основном производят нить для транспортно- дорожного строительства, нам требуется нить с несколько иными характеристиками. Но рассчитываем, что уже в ближайшем будущем вопрос удастся решить. Наши объемы выпуска однозначно должны быть интересны производителям нити.
Напомним, что при производстве инновационной теплоизоляции LOGICPIR используется такое сырье, как изоцианаты (MDI). Это сырье выпускается на очень крупных заводах, которых в мире меньше десяти.
В России уже несколько лет обсуждаются перспективы строительства такого предприятия, но это требует огромных инвестиций в несколько миллиардов долларов, при этом и сами сроки строительства могут составлять до 7 лет, поэтому бизнесу без поддержки государства подобный проект реализовать будет сложно. Что интересно, в СССР существовало такое предприятие, но с течением времени технология была утрачена и возникла зависимость от импортного сырья.
Цифра на месте
— С конца февраля 2022 года в сегменте недвижимости и строительства, как и во многих других, начался процесс импортозамещения. Особенно это ощутили те, кто в последние годы начал заниматься цифровой трансформацией, — считает Роман Блонов, директор по развитию PropTech «Миран». — Например, стали недоступны различные программные решения для информационного моделирования зданий. Начался отзыв лицензий, а на российском рынке еще не сформировалась крепкая база отечественных аналогов. В сегменте коммерческой недвижимости тоже произошли некоторые перестановки. Раньше отели и гостиницы покупали электронные замки и «умные» системы в Италии, Франции, Норвегии, а сейчас они вынуждены устанавливать китайские или российские аналоги.
Из-за этого некоторым участникам рынка пришлось заново настраивать подключение с действующим программным обеспечением.
— Мы сразу интегрировали приложение Digital Concierge для управления номером с китайскими замками. Поэтому те, кто был ориентирован на нас с точки зрения диджитализации, ничего не потеряли. Конечно, важно налаживать цепочки поставок – этот процесс уже начался и в ближайшее время продолжит набирать обороты.
По словам эксперта, сейчас российские игроки могут «поднажать» и занять освободившиеся ниши. Но пока сохраняется неопределенность, участники рынка будут ориентироваться на доступные продукты.
Говорить, что с импортозамещением в строительстве всё хорошо, безусловно, преждевременно. Однако уже сейчас понятно, что после первого мартовского шока рынок не просто оправился, но и получил новый импульс: российским компаниям предоставлено огромное поле для развития, в том числе собственных технологий, которые часто не только не уступают западным, но и превосходят их.