Новости строительного рынка Российской Федерации

1.      Правительство одобрило стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ

Правительство одобрило Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом до 2035- го. По поручению президента документ должен быть утверждён к 15 ноября, а в минувшую среду он был представлен на заседании кабмина.

Презентовал стратегию правительству профильный вице-премьер Марат Хуснуллин. Он отметил, что в сфере строительства это первый стратегический документ такого масштаба: стратегия представляет собой комплекс мер, которые охватывают все виды строительства, включая жилищное, транспортное, инфраструктурное и промышленное. Задача стратегии – взаимно увязать все планы страны по строительству, обеспечив опережающее инфраструктурное развитие и создание комфортных условий проживания и жизнедеятельности.

Стратегия предусматривает два сценария развития: базовый и рисковый. Рисков сегодня более чем достаточно, но в правительстве ориентируются всё же на базовый сценарий. В нём семь основных направлений:

·         Новая градостроительная политика, ориентированная на сбалансированное инфраструктурное развитие регионов с гибким управлением и в соответствии со стратегией пространственного развития страны;

·         Новые жилищные возможности, обеспечивающие доступность жилья для населения за счёт вовлечения в оборот новых земель, интенсивного жилищного строительства и развития рынка ипотеки; здесь же – программы расселения аварийного и ветхого жилья, формирования комфортной городской среды и новые подходы к капремонту многоквартирных домов;

·         Развитие ЖКХ с комплексной программой модернизации коммунальной инфраструктуры;

·         Новый ритм строительства с сокращением обязательных требований и инвестиционно-строительного цикла, но повышением качества профобразования и престижа профессии;

·         Цифровая трансформация отрасли, цель которой – создание единой цифровой среды и удобных сервисов для граждан, бизнеса и государства, – разумеется, на базе отечественного ПО;

·         Промышленное строительство, где особое место занимает развитие промышленности стройматериалов и технологий с формированием заказа на промышленную продукцию; здесь задача – обеспечить стройотрасль необходимыми ресурсами и не допускать неконтролируемого роста их стоимости;

·         Строительство транспортной инфраструктуры во взаимоувязке с Транспортной стратегией; соответствующая программа на пятилетку принята и уже реализуется, её суммарный объём — 13 трлн рублей.

В целях увеличения объёмов строительства объектов современной инфраструктуры и обеспечения долгосрочной адресной программы подготовлена пятилетняя программа по строительству с объёмом финансирования 4,7 трлн рублей. Её основные задачи — увеличение объёма ввода объектов капстроительства и сокращение количества «недостроев».

Общая стоимость реализации стратегии до 2030 года ориентировочно составляет 150 трлн рублей, основная часть из которых – внебюджетные источники, при этом за тот же период бюджет получит более 30 трлн рублей налогов и иных поступлений, отметил вице-премьер, выразив благодарность всем сопричастным к составлению проекта документа. Глава правительства проект оценил. «Всё это позволит снизить нагрузку на бизнес, упростить взаимодействие компаний с органами власти и в целом повысить эффективность строительства жилых домов, транспортной, социальной инфраструктуры, поможет загружать мощности смежников, привлекать инвестиции, создавать высокотехнологичные и конкурентоспособные производства, а самое главное – это новые рабочие места в регионах нашей страны», – отметил Михаил Мишустин.

Стратегия, по его словам, получилась «амбициозная и долгосрочная», позволяющая расширить горизонт планирования для такой важной отрасли, как строительство. Премьер-министр предложил правительству утвердить стратегию, а Марату Хуснуллину – взять её реализацию на контроль.

2.      Минстроем России обозначены векторы развития института строительной экспертизы

Задачи по трансформации экспертизы в институт управления эффективностью строительных проектов стали темой выступления замглавы Минстроя России Сергея Музыченко на VI Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы», прошедшей в рамках Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге. Также в мероприятии приняли участие начальник ФАУ «Главгосэкспертиза России» Игорь Манылов, глава Екатеринбурга Алексей Орлов и представители профессиональных сообществ России, Беларуси, Казахстана, Узбекистана, Таджикистана, Туркменистана, Армении и Кыргызстана.

«Реализация модели консультационного и инжинирингового сопровождения всех этапов жизненного цикла объекта капитального строительства в рамках экспертизы проектной документации – это ключевая цель нашей совместной деятельности по его развитию этого института. Её достижение позволит проектировщикам, экспертам и другим отраслевым специалистам работать в одном поле, в одном ключе, направленном на ускорение и повышение экономической эффективности строительства без ущерба качеству и безопасности возводимых объектов», — подчеркнул заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко.

В первую очередь замминистра обозначил необходимость тесного взаимодействия проектировщиков и экспертов в целях повышения качества разрабатываемой проектной документации (ПД). Для этого действующим законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрена возможность направления застройщиком или техническим заказчиком отдельных разделов ПД на экспертную оценку в организации, осуществляющие их экспертизу. Данный механизм позволяет на более ранних стадиях архитектурно- строительного проектирования избежать неверных и нерациональных проектных решений, сократить сроки и стоимость строительства объектов капитального строительства (ОКС) в целом. Удачным примером такой работы, по мнению Сергея Музыченко, является функционирование нового подразделения ФАУ «Главгосэкспертиза России», оказывающего консультационные услуги на всех этапах подготовки проектной документации.

Еще одно решение в этом направлении, которое предлагается Минстроем России – это внедрение института главных экспертов проекта (ГЭП). Они будут обладать полномочиями для эффективной организации процесса государственной экспертизы, а также нести ответственность за сроки и качество подготовки сводного заключения. Предполагается, что ГЭП наделят функциями по формированию команды экспертов, постановке и контролю исполнения задач, осуществлению необходимых внешних коммуникаций. Внедрение ГЭП должно повысить качество и сократить сроки реализации строительных проектов.

В своём докладе Сергей Музыченко обратил внимание на важность качественной подготовки задания на проектирование. По его мнению, оно зачастую готовится формально, а на самом деле должно быть основополагающим при реализации проекта. В этих целях замминистра рекомендовал заранее согласовывать задание на проектирование с будущим пользователем объекта, а также использовать утвержденные Минстроем России формы и методики. Особое внимание он уделил вопросу проведения экспертной оценки задания на проектирование до его утверждения с целью соблюдения необходимых действующих норм проектирования, проверки исходно-разрешительных документов и исключения излишних требований к проекту. Данные ФАУ «Главгосэкспертиза России» показывают, что в таком случае количество нарушений на всех этапах строительства сокращается на 25-30%, снижая неэффективные затраты и ускоряя возведение объектов. Также замглавы Минстроя России обозначил в своём выступлении необходимость более активного разъяснения, проведения обучающих мероприятий по теме перевода на добровольные требования, их применения и изменения в экспертизе, связанных с этим.

В завершение своего доклада Сергей Музыченко рассказал о планах Минстроя России по доработке единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства в целях внедрения в систему механизмов, позволяющих производить оценку качества работы не только организаций по проведению экспертизы проектной документации, но и каждого эксперта по соответствующим направлениям деятельности.

По итогам дискуссий на VI Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» участниками мероприятия были приняты решения об усилении сотрудничества профессиональных сообществ стран СНГ, а также обсуждены дальнейшие шаги по развитию института строительной экспертизы в России.

Новости законодательства в сфере жилищного строительства

1.   Письмо Минстроя России от 22.10.2022 N 55140-ИФ/09 «Об индексах изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2022 года»

Минстрой России дополнительно информирует об индексах изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2022 года

В дополнение к письмам Минстроя России от 5 августа 2022 N 39010-ИФ/09, от 15 августа 2022 N 40506-ИФ/09, от 23 августа 2022 г. N 42220-АЛ/09, от 30 августа 2022 г. N 43576-АЛ/09, от 7 сентября 2022 г. N 45276-СИ/09, от 20 сентября 2022 г. N 48203-ИФ/09, от 26 сентября 2022 г. N 49208-ИФ/09, от 4 октября 2022 г. N 51018-ИФ/09, от 11 октября 2022 г. N 52440-ИФ/09, от 20 октября 2022 г. N 54535-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ.

Индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.

2.   В Градостроительном кодексе появятся единые документы территориального планирования для развития агломераций

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Законопроект предлагает установить новые возможности использования единого документа территориального планирования (ТП) и градостроительного зонирования, определяющего основные направления развития территорий одного или нескольких муниципальных образований (МО), установив порядок его подготовки и утверждения.

Для этого в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) вводятся новые понятия:

•  агломерация, под которой понимается совокупность территорий смежных субъектов РФ, МО и (или) их частей, объединенных социальными, трудовыми, экономическими, производственными, рекреационными и транспортными связями;

•  градостроительный потенциал территории — совокупность показателей, которые характеризуют территорию и определяют возможность ее развития;

•   территориальные зоны — зоны, для которых в документах территориального планирования, в случаях, указанных в статьях 14, 18.1 и 23 ГрК РФ, либо в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) определены границы с учетом видов и параметров существующего и планируемого использования территорий и установлены градостроительные регламенты;

•   элемент планировочной структуры — часть территории смежных субъектов РФ или МО. Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Предполагается, что утверждение порядка определения границ агломераций и утверждение порядка определения градостроительного потенциала территории будет полномочием органов государственной власти РФ.

Кроме того, устанавливается новое содержание схемы ТП субъекта РФ, а также обновляется порядок подготовки и утверждения и внесения изменений схемы ТП.

В качестве инструментов ТП для агломераций проектом закона предлагается использовать:

•  схемы ТП двух и более субъектов РФ (для межсубъектовых агломераций);

•  схемы ТП двух и более МО (для межмуниципальных агломераций). Подготовка проекта схемы ТП двух и более МО может осуществляться применительно к территориям или частям территорий двух и более МО в границах агломерации, установленной схемой ТП субъекта РФ. Для регулирования отношений с использованием данного инструмента территориального планирования в ГрК вводятся три новые статьи:

•  содержание схемы ТП двух и более МО;

•  подготовка проекта и утверждение схемы ТП двух и более МО;

•  порядок согласования проекта схемы ТП двух и более МО.

При этом из ГрК РФ исключаются схемы ТП муниципальных районов. Вместо этого в схему ТП субъекта РФ будут включаться:

•  Карты планируемого размещения объектов местного значения муниципальных районов, расположенных вне границ агломераций в составе субъекта РФ, относящиеся к следующим областям:

а) электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, водоотведение; б) автомобильные дороги местного значения;

в) образование;

г) здравоохранение;

д) физическая культура и массовый спорт;

е) обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов; ж) иные области в связи с решением вопросов местного значения муниципальных районов;

•  карты территориальных зон в отношении территорий, расположенных на межселенных территориях и (или) в сельских поселениях вне границ агломераций в составе субъекта РФ.

Публичное обсуждение законопроекта продлится до 14 ноября текущего года.

3.   Жилые    комплексы    станут   неудобными    для   жильцов.    В    Госдуме    критикуют            новый законопроект Минстроя

Подготовленный Минстроем и внесенный в Госдуму проект закона о жилых комплексах вызвал вопросы у комиссии по обеспечению жилищных прав граждан. Там считают, что принятие документа может усложнить жизнь собственников, которым придется отвечать за содержание и ремонт дорог и социальной инфраструктуры внутри комплекса, а также позволить снабжающим компаниям произвольно устанавливать тарифы. С другой стороны, отмечают эксперты, законопроект облегчит работу девелоперов: с них могут снять обязанность утверждать документацию планировки территории.

“Ъ” ознакомился с заключением комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан от 18 октября в отношении законопроекта «О жилых комплексах (ЖК), об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах», который в июле внесло правительство. Согласно заключению, в документе есть «ряд существенных недоработок».

Так, в комиссии считают, что принятие законопроекта в текущей версии, дублирующей в большей степени нормы Гражданского и Жилищного кодексов, может привести к проблемам в правоприменительной практике, так как в проекте «не определен отдельно специфический предмет регулирования».

В документе предлагается считать жилым комплексом совокупность любых земельных участков. При этом, говорится в заключении комиссии, неясно, распространяются ли на местные власти обязанности по обеспечению жителей комплексов коммунальной, социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой.

Как полагает член комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Алексей Куринный, речь может идти о том, что владельцы недвижимости в ЖК должны взять полностью на себя заботу об имуществе, включая дороги и другую инфраструктуру. В то же время в проекте не урегулирован вопрос, как дорога между домами станет общим имуществом владельцев при отсутствии механизма ее передачи, добавляет руководитель «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.

Кроме того, в комиссии считают, что в проекте не доработан порядок признания жилыми комплексами малоэтажных домов и коттеджей.

На практике для этого необходимо проводить общее собрание собственников, что трудно реализуемо. Также, по мнению комиссии, нужно уточнить порядок определения границы комплексов, если документация по планировке территории не утверждена. Без серьезной корректировки проекта его принятие, считает господин Куринный, «приведет к созданию высоких рисков для собственников жилья». В Минстрое, подготовившем законопроект, “Ъ” не ответили.

Отдельный документ о ЖК необходим, так как в действующем законодательстве не хватает норм, регулирующих управление такими объектами и пользование общим имуществом, считает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. Однако вынесенный законопроект, согласна она, «не решает все существующие коллизии и даже может породить новые».

Так, законопроект наделяет широкими возможностями ресурсоснабжающие организации, не устанавливая их обязательств по бесперебойному обслуживанию ЖК, отмечает президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Никита Чулочников.

«В результате компании смогут расторгать с ЖК договор в одностороннем порядке или бесконтрольно повышать стоимость своих услуг»,— считает эксперт.

Нередко коммунальная инфраструктура ЖК остается в собственности застройщика или аффилированной с ним структуры, что позволяет «произвольно устанавливать тарифы для жильцов», замечает адвокат Asterisk Станислав Климов.

Новости строительного рынка Челябинской области

1.   В Челябинской области в 2022 году построили на 15% больше жилых домов

В 2022 году в Челябинской области активно строят и вводят в эксплуатацию жилье. В период с января по сентябрь этого года в регионе ввели 6717 жилых домов, что на 14,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Подробнее рассказали в пресс-службе Челябинскстата. За девять месяцев 2022 года на территории региона ввели один миллион 538,7 тысячи квадратных метров жилья, что на 20,9% больше, чем в прошлом году. При этом 955,9 тысячи из них построено населением, остальные — юридическими лицами.

В этом году больше жилья строили в сельской местности, чем в городской: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в сельской местности ввели почти на 30% «квадратов» больше, тогда как в городах — на 15,9%.

Лидеры по динамике ввода жилья (в сравнении с январем-сентябрем 2021 года): Нагайбакский МР (+388,5%);

Варненский МР (+254,6%);

Кусинский МР (+198,1%);

Еткульский МР (+152,4%);

Златоустовский ГО (+103,9%).

Сокращение ввода жилья наблюдается в:

Чесменский МР (-22,2%);

Саткинский МР (-37,5%);

Катав-Ивановский МР (-39,5%);

Брединский МР (-42,0%);

Кизильский МР (-55,5%).

Отметим, что Губернатор Алексей Текслер поставил на 2022 год задачу по вводу жилья в объёме 1,8 млн.кв. метров.

2.   Челябинский замминистра строительства возглавил новую структуру правительства

Начальником Главного управления государственного строительного надзора Челябинской области назначен Кирилл Мозгалёв. Постановление сегодня подписал губернатор Алексей Текслер. Этим же документом он освобожден от должности заместителя министра строительства региона.

Кирилл Мозгалёв по образованию инженер, экономист, имеет ученую степень кандидата технических наук. Заместителем министра был назначен в 2021 году.

Напомним, что структура стройнадзора была выделена из Минстроя в самостоятельную в прошлом месяце. В нее войдут 37 госслужащих и 57 работников без этого статуса. Управление будет вести надзор за региональными объектами строительства и домами, где есть дольщики, члены кооперативов.

Новости строительного рынка УрФО

Екатеринбург

1. Точка роста: почему российские девелоперы устремились в Екатеринбург

Первичный рынок жилья Екатеринбурга в последние годы по темпам развития приближается к уровню Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи. Что влечет девелоперов в столицу Урала? Разбираемся вместе с экспертами.

По данным портала «Наш.Дом.Рф», в сентябре 2022 года Свердловская область занимала шестое место по количеству выданных разрешений на строительство, пропустив вперед, помимо очевидных фаворитов (Москвы, МО, Питера и Краснодарского края), лишь Новосибирскую область. Активность девелоперов в регионе растет. В 2020 году было выдано 168 разрешений на строительство, в 2021-м — уже 188, в 2022 году, по данным на сентябрь, — уже 219. Таким образом, рост количества новостроек в регионе налицо.

Речь идет в основном о самом Екатеринбурге: более 95% предложений квартир в новостройках сегодня приходится именно на столицу области. Так, в базе ЦИАН из 18 677 объявлений о продаже квартир в новостройках Свердловской области 18 155 — в Екатеринбурге. На «Авито-Недвижимости» соотношение предложения всей области и столицы

— 14 924 и 14 137 лотов соответственно. «Девелоперы активизировали выход новых проектов в продажу, — подтверждает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». — По сравнению с сентябрем прошлого года выбор больше в 1,5 раза».

Екатеринбург становится новой точкой притяжения девелоперов. По данным рейтинга застройщиков региона портала «ЕРЗ.РФ», ведущие места по объему строительства, помимо местных девелоперов, занимают московские ПИК и «Кортрос», питерские ЛСР и «Эталон», тюменские «Партнер» и «Брусника», девелоперы из Астраханской и Челябинской областей.

В конце прошлого года о планах по застройке в столице Урала заявил «Самолет». В сентябре этого года тюменский застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал свой первый екатеринбургский проект общей площадью более 310 000 кв. м. А краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг» в этом году начинает строительство крупного жилого комплекса в Академическом районе Екатеринбурга.

Не обладая бизнес-преимуществами столичных мегаполисов, привлекательностью федеральных здравниц или преференциями дальневосточных земель, Екатеринбург тем не менее явно притягивает девелоперов со всей страны.

Примечательно, что наряду с представителями соседних регионов в столицу Урала продолжают выходить игроки, привыкшие работать на высокомаржинальных рынках обеих столиц и Краснодарского края. И это притом, что в городе есть свои «зубры», такие как «Атомстройкомплекс» и «Форум-групп».

Лидер рейтинга

Перспективы столицы Урала эксперты отмечали еще два года назад. Именно Екатеринбург стал лидером рейтинга городов-миллионников РФ по потенциалу развития рынка новостроек, подготовленного в 2020 году консалтинговой компанией GMK по заказу Минстроя России. Рейтинг городов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составлялся на основе анализа социально-демографических данных, показателей развития рынка жилья, а также оценки условий работы в том или ином регионе самими девелоперами.

«Во главу угла все участники интервью ставят размер и динамику спроса, — рассказывает генеральный директор GMK Сергей Разуваев. — Екатеринбург действительно является лидером по таким критериям, как численность населения, уровень доходов, стоимость квадратного метра на первичном рынке и темпам роста цен». Однако, отмечает он, говорить о насыщении рынка пока рано: в прошлом году в Екатеринбурге было введено чуть больше 1,2 млн кв. м. «Это менее 1 кв. м на человека, что является достаточно низким показателем и говорит о потенциале города, — считает эксперт. — В Краснодаре, Подмосковье и еще ряде регионов ввод превышает 1 кв. м на человека. Так что место для девелоперов и новых проектов в Екатеринбурге еще есть».

Ненасыщенность рынка Екатеринбурга подтверждают и данные «Циан.Аналитики». Так, средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга в сентябре 2022 года составляет 123 100 рублей. Относительно прошлого года «квадрат» в новостройках подорожал на 18%. При этом объем предложения за месяц сократился на 10%. Цены растут, но новые объемы поглощаются рынком весьма интенсивно.

«Другой важный критерий привлекательности региона — условия работы на рынке, понятные правила игры», — продолжает Сергей Разуваев. Не секрет, что многие годы знание «правил» было козырем местных девелоперов и отпугивало «варягов». Но сегодня, согласно Указу Президента РФ от 4 февраля 2021 г. №68 «Об оценке эффективности деятельности высших должностных лиц (руководителей высших исполнительных органов государственной власти) субъектов РФ и деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ», целый ряд критериев оценки деятельности губернаторов касается успехов в сфере жилищного строительства. Таким образом, логично, что местные власти скорее будут содействовать деятельности «чужаков» по наращиванию ввода жилья в «их» регионах, нежели «вставлять палки в колеса». Естественно, когда речь идет о понятных, зарекомендовавших себя девелоперах.

Наконец, третий важнейший фактор, по мнению участников опроса GMK, — наличие привлекательных земельных участков. «Для успешной деятельности застройщика необходимо много работать над подготовкой участков для потенциального строительства. На это обращали внимание все девелоперы, от небольших, работающих исключительно в «своем» регионе, до федеральных», — отмечает Сергей Разуваев.

Новый подход

Чаяния девелоперов обеспечиваются не только усилиями администрации, но и крупными компаниями. Партнерство крупных девелоперов по совместному освоению земельного банка в Екатеринбурге можно считать уже сформировавшейся тенденцией. Из громких сделок последнего времени — совместное развитие микрорайона Солнечный компаниями «Форум-групп» и «Эталон», а также вхождение сразу нескольких крупных игроков в проект по комплексному освоению территории района Академический, где участки под застройку приобрели краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг», астраханская ГК «Прогресс» и челябинская White Group , консорциум челябинских компаний «Голос.Девелопмент» и НИКС; свой проект на этой территории реализует и тюменская компания «Брусника».

Что привлекает иногородних девелоперов в Екатеринбург? Новые участники проектов «Солнечный» и «Академический» получают не просто участок под строительство, а его «надстройку» в виде градостроительной, транспортной, социальной, инженерной и продуктовой инфраструктур. Мастер-девелоперы этих территорий в течение многих лет создавали «инфраструктурное богатство», а рынок сформировал устойчивые воронки потребительского спроса в этих локациях.

«В микрорайоне Солнечный уже построено более 300 000 кв. м жилья, в тесном взаимодействии с городскими и областными властями развивается социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, запроектированы и строятся образовательные и спортивные объекты, — рассказывает Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон». — Реализуемая площадь района Солнечный, как ожидается, превысит 1,5 млн кв. м. Мы рассчитываем, что наша работа в области стандартизации, повышения эффективности процессов проектирования, закупок и строительства в проектах такого масштаба будет способствовать росту доступности нашего продукта и позволит обеспечить устойчивый рост продаж и финансовых показателей для достижения наших стратегических целей».

По словам Владимира Кравченко, руководителя департамента маркетинга СИК «Девелопмент-Юг», которая застраивает один из кварталов Академического, градостроительные вопросы здесь максимально проработаны, что существенно сокращает сроки входа в проект и минимизирует риски. При этом финансовая модель проекта показала хорошую эффективность.

«Узнав о возможности войти в проект «Академический», мы проанализировали рынок, погуляли по самому району, прочувствовали его и поняли, что наш продукт здесь будет востребован. Здесь высокая динамика развития именно социальной составляющей района, а заявленная в момент основания Академического инфраструктура уже реализована. Это дает нам понимание того, что к моменту сдачи нашего ЖК Amundsen, здесь будет дорожная развязка, школы, детские сады и все необходимое для жизни», — комментирует основатель и президент ГК «Прогресс» из Астрахани Виктор Тарасенко.

Похоже, одно из объяснений популярности именно Екатеринбурга у девелоперов из других регионов — наличие здесь крупных застройщиков, которые готовы делиться своим земельным банком с готовыми проектами планировки территории. Так что новых игроков здесь ожидает не чистое поле, а уже встроенные в экосистему КОТ масштабные проекты.

2. В Екатеринбурге формируется «новый центр» города. Как он будет развиваться?

«Это неудивительно, город расширяется». Представители отрасли рассказали о том, как и почему микрорайоны Юг-Центр и Ботанический становятся все более привлекательными для покупки жилья.

В Екатеринбурге планомерно преображаются территории к югу от исторического центра города. Строительство жилья ведется не только в микрорайоне Юг-Центр вблизи Южного автовокзала, о развитии которого много говорят последние годы, но и в Ботаническом микрорайоне. Все чаще можно услышать, что на этих территориях формируется «новый центр» Екатеринбурга, а сами жилые районы становятся особенно привлекательными для жизни.

Развитием планировочного района Юг-Центр в Екатеринбурге занялись еще в нулевые. На месте частного сектора стали появляться современные жилые кварталы. За редевелопмент взялись сразу несколько крупных компаний — «Атомстройкомплекс», «Малышева 73», «Формула строительства», «Атлас Девелопмент». Параллельно органы власти улучшали транспортную инфраструктуру. Например, пять лет назад провели реконструкцию ул. Московской.

Сейчас активное строительство жилья на этой улице продолжается. В частности, здесь «Атлас Девелопмент» возводит собственную жилую экосистему «Парк Столиц». Как отметила коммерческий директор компании Анастасия Стройкова, одним из решающих факторов при выборе площадки стало то, что она находится в так называемом «первом поясе» — прицентральном районе:

Мы стремимся вдохнуть новую жизнь в уже привычные всем места. Ни для кого не секрет, что люди выбирают новое жилье в том же районе, где они проживали. Особенно, если их окружение устраивает, а жилищные условия хочется улучшить, к примеру, с появлением ребенка. И в то же время такие локации привлекают к переезду из более отдаленных микрорайонов города.

Еще один проект компании — ЖК 4YOU — возводится недалеко от станции метро «Ботаническая». Как и «Парк Столиц», проект наполнен экосистемностью решений. Как и в других домах «Атлас Девелопмент», в числе прочего здесь будут авторское лобби с зоной ожидания, колясочная, сервисный лифт, системы вентиляции и доочистки холодной и горячей воды.

В этом же микрорайоне появляются и другие проекты. Например, постепенно начинает обретать современный вид промзона в районе Ботанического сада.

Наш город является одним из привлекательных в плане инвестиций и проживания на Урале, поэтому неудивительно, что он расширяется. И уже привычный для нас центр становится больше «историческим», как, например, в Москве или Санкт-Петербурге. Параллельно с этим вся территория к югу Екатеринбурга становится «новым центром», — отметила Анастасия Стройкова, объяснив, что само это понятие подразумевает под собой многообразную зону, которая соответствует культурным и бытовым потребностям населения

По ее словам, формирование нового «центра города» происходит благодаря нескольким факторам. Во-первых, этому способствует наличие на его территории крупных транспортных артерий и метро — это позволяет быстро добраться оттуда до любой точки города. Во-вторых — удобные развязки до аэропорта «Кольцово» и до исторического центра. В-третьих — наличие богатой и развитой инфраструктурной сети коммерческих и социальных объектов. Кроме этого значительно повышает привлекательность жилого кластера соседство с зелеными зонами.

В администрации Екатеринбурга соглашаются: в планировочных районах Юг-Центра и Ботанический действительно хорошо развита комфортная городская среда. Здесь достаточное количество объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта, есть озелененные территории общего пользования, станции метро.

Кроме того, в настоящий момент на территории микрорайона Ботанический строится крупный общественный центр «Золотой», который также будет выполнять функцию транспортно-пересадочного узла. Он будет новым местом притяжения, общественным пространством, а также позволит организовать новые рабочие места. Учитывая существующую инфраструктуру и уже реализуемые проекты, в том числе по строительству жилья, существуют определенные градостроительные перспективы по развитию этих микрорайонов, — резюмировал начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Руслан Габдрахманов.

Развитием инфраструктуры в микрорайонах занимаются и сами застройщики. По словам Анастасии Стройковой, это естественная потребность при текущих темпах строительства:

Мы как девелопер на своем уровне создаем комфортные условия для жизни резидентов и их гостей, а также жителей района. В проектах «Атлас Девелопмент» предусмотрена не только коммерческая инфраструктура — магазины здорового питания, супермаркеты, барбершопы, кофейни и рестораны, но и социальная — секции дошкольного образования, развивающие секции и частные детские сады. Стоит отдельно отметить, что в жилой экосистеме «Парк Столиц» мы совместно с городом возведем муниципальный детский сад на 150 мест.

3.   В Екатеринбурге сносят здания бывшего завода. Там построят новый ЖК

«Группа ЛСР» приступила к сносу зданий бывшего молокозавода Danone. На площадке работает демонтажная техника. Как заявили в пресс-службе компании застройщика, работы планируют завершить в ноябре. А до конца года — полностью расчистить площадку.

Как ранее писал DK.RU, компания Danone закрыла производство в Екатеринбурге в августе 2021 г. Мощности предприятия перенесли на другие заводы компании — в Кемерово и Санкт-Петербург, где производят детское питание.

Площадку решили отдать под редевелопмент. Интерес к участку, освободившемуся в центре Екатеринбурга, проявляла «Форум-групп». Застройщик даже получил разрешение на разработку проекта планировки квартала в городской администрации. Однако земельный участок и комплекс бывшего завода Danone приобрела «Группа ЛСР» об этом стало известно в начале 2022 г.

На территории планируют построить около 100 тыс. кв. м. жилья для 2,7 тыс. чел. На площадке возведут шесть зданий с подземными паркингами и коммерческими помещениями, детский сад на 100 мест. Кроме этого будет разработана проектная документация для реконструкции школы №75.

Архитектурно-градостроительную концепцию нового ЖК выбирали из четырех вариантов. В конкурсе приняли участие четыре архитектурных бюро: R1, ПФ «Востокпроект», «ЛСР. Строительство-Урал» и RUMPU. Жюри из представителей администрации, застройщика и архитекторов выбрало победителем концепцию проектного института «Группы ЛСР».

Этот снос — старт большого проекта, который преобразит город. У компании большой опыт в освоении подобных площадок. Мы проделали огромную работу, чтобы дать этой локации новую жизнь, и еще более грандиозная деятельность  нас  ждет  впереди, — цитирует  пресс-служба  компании  гендиректора «ЛСР.Недвижимость — Урал» Владимира Крицкого.

Выйти на площадку строители планируют в 2023 г.

Тюмень

1. Из пустыря — в таунхаусы. Кто застраивает дома около тюменского аэропорта Рощино

Тюмень разрастается: бывшие пустыри теперь застроены многоэтажками, школами, торговыми центрами. Районы заселяют жители. Девелоперы продолжают искать всё новые и новые территории под многоэтажки — и идут на окраины. Например, в сторону аэропорта Рощино. Раньше эта территория ассоциировалась только с воздушным хабом, но несколько лет назад на местность рядом зашли строительные компании, а власти принялись за развитие близлежащих окраин. Читайте в обзоре 72.RU, кто застраивает район.

«Звезда»: сразу за развязкой

Исследование территории начнем с самого подъезда к нему, буквально после транспортной развязки. Здесь обратим внимание на ЖК «Краснолесье», который возводит компания «Звезда». На едином ресурсе застройщиков указано, что компания возвела пять домов, еще девять строит. Фирма акцентирует внимание на экологичности. Уверяют, что здесь появятся солнечные батареи, зоны для раздельного сбора мусора, постаматы для чистой воды и места для прикорма птиц и животных. Кроме этого, обещают построить детский сад.

У «Звезды» это далеко не первый их проект в городе. Они также занимались строительством жилых комплексов «Атамари», «Гармония», «Реал» и ряда других.

Мы рассказывали, что застройщик выкупил землю на улице Осипенко у бывшего заместителя губернатора Тюменской области Евгения Кулешова. Сумму сделки там не раскрыли. Только сказали, что освоение территории на участке находится на стадии разработки концепции.

Недавно стало известно, что финансовый институт «ДОМ.РФ» выделит один миллиард рублей тюменскому застройщику «Звезда» для строительства первого арендного дома в городе. Работы планируются с первого квартала 2023 года, заселять начнут спустя два года. Под застройку выбрали участок на улице Береговой.

Выручка «Звезды» в 2021 году составила 1 миллиард рублей, а чистая прибыль — 230 миллионов рублей. Компания принадлежит Игорю Суханову и Назарию Добровольскому. Еще одна их совместная компания — «Региональные Строительные Технологии» — превращает улицу Дзержинского в пешеходную. Игорь Суханов связан только с этими компаниями. Добровольский ранее работал в АИЖК по Тюменской области. Помимо совместных бизнесов с Игорем Сухановым, он ведет предпринимательскую деятельность в Югре. Там у него есть строительная компания с Евгением Бутковым (он тоже связан со «Звездой») — СЗ «Автор». Застройщик возводит в Ханты-Мансийске жилой комплекс «Финский дворик».

«СтройМир»: у дороги к аэропорту

Не отходим совсем уж далеко и видим еще площадку с несколькими многоэтажками. Этот участок застраивает «СтройМир». А ЖК называется «Мозаика Парк». Два дома сданы, еще три строят. Здесь закрытая территория без машин, ориентированность на европейский стиль. Застройщик указывает, что жилой комплекс находится недалеко от разных объектов: экопарк, аэропорт, железнодорожный вокзал, мост Влюбленных.

Группа компаний «СтройМир» возводила в Тюмени и другие жилые комплексы: «Тесла Парк», «Ютта», «Зодиак», «Первый ключ», «Пионер» и ряд других.

«Мозаику Парк» строит специализированный застройщик «Стройинвест». Принадлежит, как и ГК «СтройМир», бизнесмену Михаилу Халимону. Выручки у компании в прошлом году не было, а чистая прибыль составила 2,9 миллиона рублей.

ГК ПСК «Дом девелопмент»: малоэтажки недалеко от трассы

Если до этого мы рассмотрели варианты, где идет многоэтажная застройка, то на другой стороне огромной рощинской территории (так мы ее назовем) разместят малоэтажки. Группа компаний «Дом» возводит ЖК «Эклипт». Четыре дома по пять этажей планируется построить к четвертому кварталу 2024 года.

Строительством занимается ПСК «Дом — Запад». У компании нет выручки за прошлый год, а чистый убыток составил 25,8 миллиона рублей. Руководит компанией Дмитрий Вольфсон, бенефициаром выступает его отец — Михаил Вольсфон, тюменский предприниматель и крупный застройщик, владелец ПСК «Дом девелопмент». Выручка одноименной компании в 2021 году составила 5,5 миллиарда рублей, а чистая прибыль — 509,6 миллиона рублей. Компании этого холдинга строили ЖК «Да.Квартал Республика», «Линейная», «Нефтяник», «Суходолье» и другие. Сейчас строит «Да.Квартал Централь», «Ситион», «Симпл» и так далее. Также ПСК «Дом» принадлежит торговый центр «Остров», а УК «Система» управляет бизнес-центрами: «Атриум», «Диалог», «Республика», «Судостроитель», «Подиум».

Стоит отметить, что у ПСК «Дом» есть земли в другой части рощинского направления, недалеко от «Зеленых аллей» (о них расскажем ниже). Несколько земельных участков, которые тоже предназначены для малоэтажного строительства, принадлежат ООО «Трейд КомФорт». Выручка в 2021 году составила 13 миллионов рублей, а чистая прибыль — 2,1 миллиарда рублей. Владеет компанией Михаил Вольфсон.

«Навигатор. Девелопмент»: таунхаусы и малоэтажки

Теперь переносимся на другую сторону нашего исследуемого района и останавливаемся у жилого квартала

«Зеленые аллеи». Жилье стали вводить с 2019 года. Сдали 61 дом с высотой до пяти этажей, строят еще 30.

Красивые малоэтажки строит группа компаний «Навигатор. Девелопмент». Этим занималась одноименная организация. Ее выручка в 2021 году составила 211,2 миллиона рублей, а чистая прибыль — 57,9 миллиона рублей.

Кроме этого, район застраивает специализированный застройщик «Зеленые аллеи» (мы делали про этот район большой репортаж). По сути, разные юрлица строят один район.

Выручку компании в 2021 году составила 15 миллионов рублей, а чистая прибыль — 925 тысяч рублей. Этим же занимается СЗ «Навигатор. Строительство». Выручка организации в 2021 году — 59 миллионов рублей, а чистая прибыль — 24 миллиона рублей.

Все эти компании поровну принадлежат Дмитрию Горицкому и Олегу Зарубе.

Дмитрий Горицкий — действующий сенатор Совета Федерации. Он работал в флагманском банке Тюменской области — «Запсибкомбанке». На протяжении многих лет занимал должность президента финансовой компании. Господин Горицкий был несколько созывов депутатом Тюменской областной думы и председательствовал в Комитете по бюджету, налогам и финансам. Также он связан с отелем Hilton.

Сенатор передал свои бизнес-активы в доверительное управление юридической компании «Профф», которая принадлежит его маме. Дмитрий Горицкий в этом году попал в санкционные списки США, Евросоюза, Украины. В последней стране его даже объявили в розыск.

Олег Заруба на протяжении восьми лет был заместителем губернатора Тюменской области. Он курировал деятельность департаментов экономики и информатизации, управления госзакупок и комитета по инновациям. В 2016 году покинул должность.

«СтройИнвестТехнология»: комплексное развитие территории малоэтажками

Землю около улицы Владимира Полякова компания получила для комплексного развития территории. Договор с организацией власти заключили на сумму 15,3 миллиона рублей. Участок предназначен для малоэатжного строительства.

Выручка «СтройИнвестТехнологии» в прошлом году составила 86,1 миллиона рублей, а чистая прибыль — 1,1 миллиона рублей. Компания принадлежит Игорю Самкаеву. Он — выходец из «Запсибкомбанка», является почетным консулом Республики Корея в Тюменской области. Ему принадлежит Алебашевский BAZAR. Также бизнесмен связан с концертно-танцевальным залом «Золотые ворота Сибири». Несколько лет назад там праздновал юбилей бывший губернатор Тюменской области Владимир Якушев. Вместе они работали в «Запсибкомбанке». Господин Самкаев ведет совместный бизнес с сыном Владимира Якушева — Павлом. У них две компании.

Что говорят про этот район?

В беседе с корреспондентом 72.RU Александр Бармин, руководитель агентства недвижимости, говорит о перспективности обозначенной территории. Особо отмечает он локацию местности. Что касается стоимости жилья, то собеседник подчеркивает, что сейчас практически во всех частях города примерно равные цены за квадратный метр.

— Сейчас есть трафик людей с Севера. В текущем времени в направлении к Рощино нет большой плотности населения. Те, кто едет с Севера, привыкли жить в небольших домах. У ПСК «Дом» будет большая застройка и большой район. Я думаю, что там со временем сформируется необходимая инфраструктура. Весь этот район перспективный. Знаю людей, которые живут в «Краснолесье» и «Мозаика Парке». Довольны. У «Зеленых аллей» привлекает концепт большого района: красивые таунхаусы, комфортная территория, большие деревья. Во всём городе сложилась такая ситуация, что цена за квадрат однушки начинается от 120 тысяч рублей. Плюс-минус. В какой район ни ткни, будет примерно такая цена. Изначально «Мозаика» и «Краснолесье» были чуть ниже рынка.

Фактически город сейчас во всю сторону застраивается. Конкуренция между застройщиками очень высокая. Все активно занимаются поиском новых участков. Но как такового предложения большого нет, — объясняет эксперт.

ЯНАО

1. Ямал увеличил количество разрешений на строительство многоквартирных жилых домов

Ямал увеличил количество разрешений на строительство многоквартирных жилых домов

С начала 2022 года на Ямале с начала года выдано 65 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов. Это почти вдвое превышает показатели за аналогичный период прошлого года, в котором за три квартала 2021 года было выдано 35 разрешений. Больше всего домов строится в Салехарде, Новом Уренгое и Губкинском.

Основной объем новостроек предназначен для расселения аварийных домов. Ввод жилья способствуют реализации целей национального проекта «Жилье и городская среда» и решению по расселению одного миллиона квадратных метров аварийного жилья до 2025 года.

В Салехарде продолжается строительство самого крупного жилого микрорайона – Обдорский, в который переедет пять тысяч семей. Первые три дома планируется сдать до конца 2023 года. Жилье в окружной столице строится и в других районах: это 47 домов на 190 тысяч квадратных метров.

В Новом Уренгое строится микрорайон Славянский на 1 600 семей. Уже в этом году строители завершат здесь первые дома. А общий объем жилищного строительства достиг 25 домов на 141 тысячу квадратных метров.

Еще один лидер – Губкинский. Здесь застраивается сразу несколько новых микрорайонов. Всего здесь строится 28 домов на 75 тысяч квадратных метров.

Квартиры, в которые переедут ямальцы в рамках реализации жилищных программ, выполняются с чистовой отделкой, устанавливаются сантехника и кухонные плиты, натяжные потолки и ламинат. При соответствующих проектных решениях первые этажи оборудуются системами теплого пола.

Кроме строительства жилья в рамках социальных программ в округе реализуются частные проекты для продажи на первичном рынке. Задачу главам муниципалитетов активнее работать с застройщиками и развивать рынок жилья поставил губернатор Дмитрий Артюхов. Для региона это означает стабилизацию цен на рынке жилья и расширение возможностей, как в рамках социальных программ, так и для самостоятельного приобретения.

Сейчас в округе возводится 228 многоквартирных домов, общей площадью около 700 тысяч квадратных метров жилья, сообщили РИА «Новый День» в пресс-службе правительства ЯНАО.

ХМАО

1. Власти ХМАО увеличили прогноз по вводу жилья за 2022 год

Власти Ханты-Мансийского автономного округа увеличили прогноз ввода жилья по итогам 2022 года. Так, по данным правительства, за год будет введено не 868 тыс. квадратных метров, а на 30 тыс. квадратных метров больше

– 898 тыс. Такой показатель приведен в прогнозе социально-экономического развития на ближайшую трехлетку.

Таким образом, если прогнозы чиновников оправдаются, то округ удастся избежать падения ввода жилья второй год подряд.

Напомним, в 2019 году было введено 728,7 тыс. квадратных метров, по итогам 2020 года удалось вести 993 тыс. квадратных метров, однако уже в 2021 году было построено и введено куда меньше – 898 тыс. квадратных метров. И вот по итогам этого года прогнозируется такой же показатель.

Напомним, что в этом году сразу несколько крупных застройщиков Югры объявили о нестабильном финансовом положении. Правительство округа решило их поддержать, закупая у них без торгов жилье для отдельных категорий граждан. Тем не менее, такая форма поддержки системно отрасли не помогла. При этом застройщики уже несколько лет поднимают вопрос о необходимости разработки новых действующих мер строительного рынка, но пока предложения бизнеса не находят поддержки.

Добавим, что, когда губернатор Наталья Комарова вступила в должность главы, она обещала вводить в год не менее миллиона квадратных метров. Однако такие показали она смогла продемонстрировать лишь с 2012 по 2014 годы.

В 2023 году власти планируют ввести 950 тыс. квадратных метров по базовому сценарию и 550 тыс. квадратных метров по консервативному сценарию развития.

Новости потребительского рынка

1.   «Деньги застряли»: инвесторы теряют возможность заработать на новостройках

Частные инвесторы, покупавшие новостройки на старте продаж, больше не могут рассчитывать на быстрое получение прибыли. Цены растут медленно, а конкурировать с девелоперами за счет привычного демпинга мешает субсидированная ипотека

Инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — теперь это инструмент, подходящий разве что для сохранения средств, рассказали участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, многие из тех, кто в 2021 году рассчитывал получить прибыль, купив новостройки с целью быстрой перепродажи, сейчас вынуждены принять концепцию «длинных денег» или выходить из инвестиции с убытками. У происходящего несколько причин: рост цен практически остановился, спрос упал, а конкурировать с девелопером за счет небольшого демпинга не получается из-за программ субсидированной ипотеки, которые для покупателя привлекательнее низкой цены.

В 2021 году эксперты зафиксировали существенную долю инвесторов среди покупателей новостроек. По оценке Циан (имеется в распоряжении Forbes), на них пришлось 12-14% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Большинство опрошенных участников рынка оценили долю инвесторов примерно так же или выше.

«По итогам 2021 года доля инвесторов на первичном рынке столицы составила 12-13%», — подсчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Алена Костина считает, что на долю инвесторов пришлось до трети ДДУ в Москве в 2021 году.

«В зависимости от класса недвижимости и конкретного проекта доля инвестиционных покупок может варьироваться от 0% и до 35%, — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест- Новостроя» Ирина Доброхотова. — В 2021 году в среднем по рынку доля инвестиционных сделок составляла около 20%. В бизнес-классе в прошлом году доля инвесторов среди покупателей составляла порядка 15-18%. В высокобюджетном сегменте — около 5-7%».

Всего в 2021 году в Москве было продано 98 770 квартир в новостройках, таким образом «на руках» у инвесторов находится от 12 000 до 33 000 приобретенных только в 2021 году на волне ажиотажного спроса квартир в новостройках. Массовая попытка продать «инвестиционные» квартиры пришлась на апрель и май 2022 года, когда рынок нащупывал «дно» спроса из-за рекордно дорогой ипотеки, рассказали собеседники Forbes.

«В 2022 году большая доля инвестиционных квартир и апартаментов, которые реализовывались по уступке договора долевого участия, приходится на второй квартал 2022 года, в частности, на апрель и май. Доля таких лотов тогда составляла 16-18% от общего количества сделок», — говорит Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«Был рост в апреле-мае 2022-го, но всплеск были не кратным», — добавляет инвестор, финансист и эксперт по недвижимости Александр Шабанов. «Сразу после начала специальной военной операции количество предложений по переуступкам резко увеличилось», — отмечает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

В 2022 году инвесторы, желающие выйти из актива, вынуждены идти на большой дисконт, который может свести ожидаемую прибыль к нулю или даже вынудить «уйти в минус», говорят опрошенные эксперты. Причины — низкий спрос и эффект от программ ипотеки от застройщика со ставками менее 1%.

«В третьем квартале 2022 года инвесторы стали вновь выводить свои квартиры в продажу, но большая часть не смогла их реализовать, поскольку на такие квартиры не распространяются условия, которые могут предложить застройщики: субсидированные минимальные ставки, длительные рассрочки, ипотека траншами», — констатирует директор управления новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Обычному покупателю всегда интереснее купить у застройщика с его дешевой ипотекой, — рассуждает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Чтобы привлечь внимание, инвестору с переуступкой нужно сделать крайне интересное предложение — минус 20-25% от действующей цены застройщика».

«Из-за низкой активности покупателей реализация приобретенных лотов будет проходить с дисконтом, который может достигать 15-20%», — говорит Кузнецова из из «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Такой дисконт очень накладный и, конечно, приводит к снижению прибыли инвесторов», — резюмирует руководитель «МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина.

Некоторые инвесторы успели быстро избавиться от квадратных метров. «Порядка 6% квартир, приобретенных инвесторами в 2021 году, уже реализовано в год покупки, еще 4% — за девять месяцев 2022 года», — уточняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Действительно, часть квартир в прошлом году приобреталась с целью краткосрочных инвестиций, когда купленная квартира почти сразу выставлялась на продажу с наценкой до уровня ожидаемой доходности», — отмечает Костина из «Этажей».

Есть особая категория инвесторов, которые несут или рискуют понести убытки. Речь идет о тех, кто приобретал новостройки в ипотеку, рассчитывая быстро продать и заработать на общем росте цены, говорят эксперты. Такая тактика была распространена в 2021 году, в течение которого цены выросли примерно на 30%. «Вариант, когда платежи по ипотеке уже съедают прибыль, встречается довольно часто, — констатирует Вишняков из агентства «Вишня». — В 2020 и 2021 годах рынок рос как раз за счет ипотеки, и инвесторы были часто такими же, как рынок, ипотечными. Раньше стратегия могла быть рабочей: купил с ипотекой, дождался, когда ценник вырастет на 20-30%, продал из-под ипотеки. Сейчас у таких инвесторов начали реализовываться риски».

Большинство инвесторов вынуждены принять ситуацию, в которой деньги «застряли» в новостройках. Уходить в минус они не готовы, поэтому займут выжидательную позицию, говорят опрошенные эксперты. «Сейчас часть инвесторов приостановила свою активность на рынке, ожидая позитивных сигналов, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Многим приходится реализовать активы дольше, чем планировалось, извлекая меньшую прибыль, но продавать активы дешевле суммы, за которую они приобретены, инвесторы не готовы. Им нужно как минимум «выйти в ноль».

По словам собеседников Forbes, большинство инвесторов не дают сейчас существенных дисконтов. «По нашим подсчетам, квартиры по переуступке выставлены в продажу с ценой квадратного метра в среднем на 4% ниже, чем по объектам в том же проекте от девелопера», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. «Инвестор опирается на стоимость аналогичных квартир от застройщика. Если в продаже много сходных по качеству квартир, то ему приходится уступать 5% и более», — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

«Средний дисконт за уступку составляет 15% от цены экспонирования у застройщика», — полагает эксперт по недвижимости Александр Шабанов. Дисконт в диапазоне 0-15% от действующей цены застройщика позволяет инвесторам, которые «зашли» в проект в 2020-2021 годах, сохранить безубыточность и даже получить небольшую прибыль, говорят эксперты. Шабанов оценил ее в 0-8% от вложенных средств. «Чтобы выйти в минус, скидка должна быть больше 30%; при небольших скидках инвесторам «грозит» относительно низкая прибыль, на уровне 10-15%, что по сравнению с другими инвестиционными инструментами все равно неплохо», — добавляет Щекин.

Большинство инвесторов, по мнению участников рынка, готовятся пережидать период нестабильности на рынке «в бетоне», то есть не продавая купленные для инвестиций новостройки в течение трех и более лет.

«С учетом наличия «нулевой» ипотеки на рынке, также стоит рассматривать инвестиции для сдачи в аренду, когда ежемесячный арендный платеж покрывает взнос по ипотеке», — полагает Кирюхина. Почти половина собеседников Forbes солидарны с тем, что инвесторы выберут путь рантье. «В основном люди задают вопрос сами себе «Ну а куда еще вложиться?» и, не находя ответа, опять покупают студию в новостройке в надежде на рост рынка, — рассуждает Цогоев из SimpleEstate. — Я лично склоняюсь к тому, что у большинства «деньги застряли». Невозможность выхода из актива разливается по рынку, вот это основная проблема». «До восстановления рынка инвесторам придется подождать два-три года», — резюмирует Костина из «Этажей».

2.   Мигранты для жилья оказались важнее. Факторы роста цен на жилую недвижимость.

Реальные доходы населения оказались менее значимыми для роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города. К такому выводу пришли аналитики «Циана» проанализировав результаты Всероссийской переписи населения.

Эксперты «Циан.Аналитики» проанализировали итоги Всероссийской переписи населения 2021 года, результаты которой были опубликованы в августе 2022 года. Аналитики выяснили, как изменение численности населения и миграция влияют на стоимость недвижимости и ввод жилья девелоперами. Были проанализированы данные по городам с населением более 500 тыс. жителей.

Цены на недвижимость растут быстрее в городах с более высоким миграционным приростом. В лидерах рейтинга по росту цен Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда, затем идут крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа: Казань, Нижний Новгород и Самара. Более чем на 60 тыс. рублей за период 2016–2022 годов выросла стоимость квадратного метра во Владивостоке, что сопоставимо с ростом в Казани. В крупнейшем восточном городе нашей страны сыграли свою роль дальневосточная ипотека и недостаток подходящих земельных участков под новое жилищное строительство. Среди крупных городов по росту цен выделились также Краснодар, Тюмень и Сочи: в эти города в межпереписной период был обеспечен высокий приток населения.

В долевом отношении лидеры увеличения стоимости квадратного метра выглядят несколько иначе: здесь наибольший прирост продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания. Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. Для ряда городов сыграл роль эффект низкой базы — на 80–90% за пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

Вместе с тем не все миллионники показали активный рост цен на жилую недвижимость. Сдержанным оказался рост в Екатеринбурге, Перми и Волгограде. В двух последних городах наблюдается сокращение населения, поэтому спрос на жилье снижается, что приводит к умеренному росту цен на первичном и вторичном рынках.

Наименьший рост стоимости показали такие города, как Оренбург, Челябинск и Ижевск. В указанных городах население сокращается, в связи с чем снижается активность девелоперов и повышается спрос на строительство жилья населением. В долевом соотношении наименьший рост стоимости показали также Уфа, Пермь и Екатеринбург. Минимальный рост стоимости в процентном соотношении в Москве за счет эффекта высокой базы.

Максимальные объемы ввода

Наибольший ввод жилья в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения. Максимальные объемы ввода в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в каждом из которых построено более 20 млн кв. м жилой недвижимости за период 2010–2021 годов. При этом в Санкт- Петербурге за этот период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры: Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж, Казань. Среди миллионников минимальный объем жилья возвели за десять лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Из крупных городов взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Минимум недвижимости за десять лет возведен в Тольятти, Хабаровске и Махачкале (менее 3 млн кв. м). Если в двух первых городах — это следствие сокращения численности населения, то в Махачкале — изъяны статистики. Для Северного Кавказа в целом и для Махачкалы в частности характерен высокий прирост населения, однако значимая доля жилья вводится жителями и не всегда корректно учитывается статистически.

Дальневосточные города традиционно неинтересны крупным девелоперам, а потому сильного прироста вводимого жилья здесь не наблюдается. Исключение — экономически активный Владивосток, в котором реализуются точечные проекты строительства жилой недвижимости более высокого класса. Рекордные вводы жилья Владивосток также не демонстрирует.

Американские горки доходов населения

Наиболее активный рост ввода жилой недвижимости в крупнейших городах пришелся на период 2011–2015 годах. При этом в 2010–2013 годах он во многом обеспечивался увеличением строительной активности населения. В 2014–2015 годах на фоне снижения реальных доходов населения увеличилась активность девелоперов, которые предлагали квартиры на первичном рынке по более низким ценам в сравнении со стоимостью собственного строительства.

В 2016–2017 годах реальные доходы населения продолжали сокращаться, что в совокупности с относительно дорогой ипотекой снизило спрос на недвижимость, из-за чего девелоперы заморозили часть проектов как в крупнейших городах (Москва, Екатеринбург), так и в менее крупных (Пенза, Барнаул, Тюмень). К примеру, в Москве девелоперы снизили ввод жилья в 2016 году на 600 тыс. кв. м по сравнению с 2015-м.

В 2018–2019 годах наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к значениям 2015 года. В 2020 году пандемия COVID-19 не позволила рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось и снижение реальных доходов населения, и ковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 года не была запущена программа льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов. Результат — беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%. При этом 23% из общего объема ввода обеспечено населением.

В городах с убывающей численностью ввод жилья обеспечивается преимущественно населением, а в быстрорастущих городах — девелоперами. К примеру, в Пензе, Астрахани и Тольятти, в которых за межпереписной период население сократилось на 5–10%, доля строительства собственного жилья составляет 40–50%. Похожие цифры по Саратову, Ульяновску и Туле. Для более крупных убывающих городов — Нижнего Новгорода, Омска и Самары — эта доля составляет 25–30%. Аналогичные доли в растущих Екатеринбурге и Новосибирске: 10–15%.

В правиле есть и исключения: южные крупные города с развитым пригородным хозяйством. Так, в активно увеличивающих численность жителей Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже до 30% жилой недвижимости в 2020–2021 годах было введено населением. Вместе с этим для указанных городов характерно снижение строительной активности населения и увеличение роли девелоперов.

«Есть стандартные факторы роста цен на недвижимость, однако эксперты часто забывают про не менее важный, а порой и определяющий элемент — миграционные процессы. По данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир выступает динамика численности населения. Реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год оказались менее значимыми для роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение программы льготной ипотеки,— считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость отсутствует».

Новости технологий в строительной отрасли

1.      Жилье на стали — иллюзия или прорыв: в Екатеринбурге решалось будущее городской застройки

В России не хватает доступного и качественного жилья. Темпы строительства растут, однако до заявленных государством 120 млн кв. м в год пока всё еще далеко. На помощь застройщикам приходят новые технологии. Применение металлокаркаса для жилых домов может стать как раз тем драйвером, который раскачает строительную отрасль.

На Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге в рамках сессии «Жилье на стали: иллюзия или прорыв?» девелоперы, производители металлоконструкций и проектировщики обсудили, войдет ли сталь в практику жилищного строительства наравне с железобетоном и что это даст.

На сегодняшний день менее 1% жилых многоэтажек в России возводят на основе металлокаркаса. Мировой опыт при этом показывает, что в ряде стран доля стали в жилом строительстве достигает 16%. На фоне того, что соотношение цен между бетоном и металлом меняется в пользу последнего, металлурги и девелоперы всерьез обратили внимание на эту технологию. А точнее, вспомнили о ней. Пожалуй, самым ярким примером того, как на стали строили еще в СССР, являются знаменитые «семь сестер» — сталинские высотки в Москве.

—  Если обратиться к истории, то всего сто лет назад российские и зарубежные строители шли ноздря в ноздрю в области применения стали, — рассказал Евгений Коннов, коммерческий директор компании «Северсталь Стальные Решения». — Великая Отечественная война изменила приоритеты: сталь была гораздо нужнее в промышленности, чем в строительстве. Тогда, собственно, монолит и железобетон вышли в жилье на первый план, а школа стального строительства была утрачена. Сейчас мы скрупулезно восстанавливаем ее.

Компания «Северсталь» среди металлургов одной из первых начала активно продвигать на российском рынке идею применения стальных конструкций в многоэтажном жилом строительстве. Такие объекты действительно можно успешно строить. Технология активно применяется при возведении промышленных объектов и бизнес- центров. Самые известные примеры — «Евразия» в «Москва-Сити» и «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге.

—  Несмотря на то что у нас в России стальной каркас пока используется только в каких-то точечных проектах, мы видим в нем огромный потенциал, — рассказал Михаил Соколов, начальник управления развития проектов строительной отрасли компании «Северсталь». — Позитивный мировой опыт, необходимость наращивать объемы жилья и недозагруженность металлургических предприятий привели к тому, что в 2020 году мы решили развивать эту историю.

— До недавнего времени себестоимость жилья на металлокаркасе была на 20–25% дороже текущей технологии монолитного строительства, что не позволяло применять стальной каркас в массовом сегменте, — рассказал Вячеслав Морозов, руководитель отдела развития и инноваций продукта группы «Самолет», объединяющей ряд ведущих российских девелоперских компаний. — Сейчас ситуация изменилась существенным образом. Цемент как дорожал, так и продолжает дорожать от года к году, а стоимость стали существенно снизилась весной. Поэтому наш интерес к этой технологии усилился многократно.

В начале 2023 года группа «Самолет» планирует приступить к реализации пилотного проекта, который сможет наглядно продемонстрировать все преимущества технологии стального строительства.

Сталь и железобетон: в чем разница

Глобальная идея применения стального каркаса строится на двух основных преимуществах: во-первых, это снижение себестоимости строительства, во-вторых — сокращение его сроков.

—  Ключевое преимущество стального каркаса — это, конечно же, скорость, — подтвердил Михаил Соколов. — Мы уже видим, что возведение здания без отделки может ускориться до двух раз. В полном цикле строительства сроки можно будет сократить на 20–30%. Однозначно снизится стоимость фундамента, потому что металлокаркас существенно легче, чем железобетонный. Кроме того, сократится численность рабочих на стройке, потому что монтаж металлоконструкций — это более технологичный процесс.

Проектировщики в свою очередь отмечают, что сама технология предполагает более высокое качество строительства. А это еще один аргумент в пользу стального каркаса.

—   Качество строительства повышается, потому что большую часть строительных работ можно перенести со стройплощадки на завод, — объяснил Дмитрий Попов, управляющий партнер Проектной мастерской ITEM. — Сокращение мокрых процессов для нашей страны, где во многих регионах большую часть года холод и зима, — это тоже очень актуальный момент. В минус сорок проводить, например, заливку бетона не получится. А вот монтировать здание из готовых металлоконструкций вполне можно.

В ходе сессии, которую провела компания «Северсталь», все заинтересованные стороны выразили свое желание и готовность развивать стальное строительство. То, что в России есть соответствующие производственные ресурсы, подтвердил и представитель завода металлоконструкций.

—   На данный момент в России более 1200 предприятий, которые изготавливают металлоконструкции, — рассказал Евгений Ширманов, коммерческий директор по инфраструктурным проектам ГК «Венталл». — Из общего объема выпуска конструкций строительного назначения, а это порядка 4 млн тонн, чуть более половины металлоконструкций предназначены в том числе для строительства жилых домов. Довольно большой объем мощностей, которые есть в Российской Федерации, недозагружены. У нас действительно есть ресурс, чтобы включиться в индустрию многоэтажного строительства жилых домов на металлокаркасе. Даже если мы пустим топ- 10 заводов на полную мощность, получим дополнительно 306 тыс. тонн металлоконструкций, а это соответствует примерно 5 млн кв. м жилья.

Причины, которые пока тормозят массовое внедрение стального каркаса в жилое строительство, во многом связаны с тем, что все бизнес-процессы и логистические цепочки застройщиков заточены на железобетон. Кроме того, отрасли не хватает квалифицированных кадров.

—   Специалисты не умеют проектировать на металле, и именно поэтому в Ассоциации развития стального строительства очень много внимания сейчас уделяется подготовке профессионалов, — рассказал Юрий Веселов, руководитель направления «Техническое регулирование» компании «Северсталь». — Создан новый учебник по стальным конструкциям, по проектированию. Большая работа ведется с вузами, проводятся профессиональные конкурсы. Поэтому в ближайшем будущем кадры будут появляться. Отрасль получит необходимый потенциал.

Все эксперты подтвердили большой потенциал применения стального каркаса в строительстве и выразили полную готовность развивать это направление

Все эксперты подтвердили большой потенциал применения стального каркаса в строительстве и выразили полную готовность развивать это направление

Государством поставлена амбициозная цель по объемам жилого строительства, но специалисты отмечают, что добиться заявленных 120 млн кв. м в год без новых технологий практически невозможно. И применение стального каркаса поможет обеспечить те необходимые 30 млн, которых пока не хватает. Со своей стороны, государство также обещает обеспечить поддержку девелоперам, готовым строить здания на стальном каркасе — быстрее, дешевле и качественнее.

2.   Ученые НИУ МГСУ изобрели наномодифицированный бетон.

Коллектив ученых НИУ МГСУ получил патент на новый вид высокопрочного легкого бетона, изготовленного с применением нанотехнологии, – он позволяет уменьшить вес строительных конструкций при одновременном сохранении прочности.

Применение наномодифицированного бетона повышает технико-экономическую эффективность строительства за счет снижения материалоемкости, отмечается на сайте вуза. Он позволяет значительно снизить расход портландцемента на единицу прочности, а дополнительно — за счет применения в составе полых микросфер существенно снизить вес изделий и, соответственно, массу всего сооружения.

Инновационный бетон можно использовать в производстве строительных конструкций и применять в монолитном строительстве объектов гражданского, промышленного и транспортного назначения по стандартной технологии.